Bauauflagen sind im allgemeinen Auflagen oder Beschränkungen im Zusammenhang mit einem Bauvorhaben. Es sind Nebenbestimmungen, die über die grundsätzlichen Regelungen hinausgehen. Sie werden im Rahmen des Verwaltungsaktes geregelt und sind daher rechtlich bindend.

Eine Baugenehmigung unterliegt den grundsätzlichen Regelungen, der behördlichen Hauptentscheidung. Die Nebenbestimmungen oder Bauauflagen sind zusätzliche Nebenentscheidungen zu der Hauptentscheidung, der Baugenehmigung. Zum Beispiel: Es liegt ein Bauantrag für ein Einfamilienhaus mit grünen Dachziegeln der zuständigen Bauaufsichtsbehörde vor. Die Bauaufsichtsbehörde prüft den Antrag und stellt fest, dass in dieser Gemeinde nur rote oder schwarze Dachziegeln verwendet wurden. Der Bauantrag wird dennoch genehmigt, aber die Baugenehmigung wird mit einer Nebenbestimmung / Bauauflage erteilt, welche besagt, dass der Antragssteller sein Dach mit roten oder schwarzen Dachziegel zu decken hat.

Typische Nebenbestimmungen beim Bau sind:

• Befristungen, mit zeitlichen Geltungsbereich
• Bedingungen, die von einem bestimmten Ereignis abhängen
• Widerrufsvorbehalt, die Möglichkeit eines späteren Widerrufs
• Auflagen, die Nebenbestimmung

Nebenbestimmungen werden in der Baugenehmigung sehr detailliert und üblicherweise durch eine eigene Überschrift gekennzeichnet.

In Deutschland werden zu fast jeder Baugenehmigung Bauauflagen erteilt, aber sie sind immer spezifisch zu Region oder Gemeinde. Falls es keinen Bebauungsplan für die Gemeinde gibt, gelten die Regelungen im § 34 des Baugesetzbuches BauGB. In diesem Paragrafen steht, dass sich der Neubau an die Umgebung anpassen soll.

Unter dem Begriff Bauaustrocknung versteht man die Trocknung eines Bauwerks nach dem Einbringen von Feuchtigkeit durch wasserhaltige Baustoffe wie Mörtel, Beton oder Estrich. Im Neubau spricht man hier auch von der sogenannten „Neubaufeuchte“. Auch Wasserschäden können die Feuchtigkeit extrem erhöhen und erfordern häufig eine Bautrocknung. Um den Feuchtigkeitsgehalt im Gebäude zu reduzieren, können verschiedene Verfahren angewendet werden.

Verfahren der Bauaustrocknung

Welches Verfahren für die Trocknung von Gebäuden geeignet ist, hängt vom Einzelfall, dem betroffenen Gebäude wie auch der Technik des ausführenden Unternehmen ab. Häufig werden Kondenstrockner verwendet. Diese Geräte saugen die Raumluft an und führen diese durch ein Kühlsystem. Durch die Abkühlung der Luft entsteht Kondenswasser, das in einem Behälter gesammelt wird. Voraussetzung für eine effektive Bauaustrocknung mit Kondenstrocknern ist eine Raumtemperatur von mindestens 15 Grad Celsius.

Für einzelne stark durchfeuchtete Bereiche, wie zum Beispiel nasse Wände, kann zusätzlich die Infrarottrocknung angewandt werden. Dabei wird der durchnässte Bereich mit Infrarotplatten bestrahlt. Durch die Erwärmung und die damit verbundene Trocknung wird Feuchtigkeit an die Raumluft abgegeben, die wiederum über den Kondensationstrockner gesammelt wird.

Beseitigung von Wasserschäden

Insbesondere zur Beseitigung von Wasserschäden im Inneren von Bauteilen, zum Beispiel in der Dämmschicht zwischen Geschossdecke und Estrich, kommen zwei weitere Methoden zum Einsatz. Während bei der Überdruck-Methode trockene Luft über Kernbohrungen in das Bauteil gepumpt wird, saugt die Unterdruck-Methode die feuchte Luft aus dem Bauteil heraus.

Warum ist eine Bauaustrocknung nötig?

Übermäßige Feuchtigkeit schadet der Bausubstanz, führt zu Schimmelbildung und zu einem unangenehmen Raumklima durch zu hohe Luftfeuchtigkeit. Früher wurden deshalb Neubauten für ca. einen Winter unbewohnt belüftet und ausgetrocknet. Da dies heute aufgrund des Zeitdrucks nicht mehr möglich ist, wurden die verschiedenen Verfahren zur Bauaustrocknung entwickelt. Stellt man Feuchtigkeit im Gebäude fest, sollte vor einer Bauaustrocknung die Ursache gefunden und nachhaltig beseitigt werden. Je nach Art des Schadens, geschädigtem Bereich und Bausubstanz, gibt es auch dafür verschiedene Methoden.

1. Baubeschreibung für den Bauantrag

Die Baubeschreibung wird in der Regel mit in den Bauantrag aufgenommen. Es handelt sich hierbei um eine detailgenaue und differenzierte Beschreibung der Bauweise eines Gebäudes. In diese Beschreibung müssen unter anderen die verwendeten Baumaterialien, die Haustechnik, die Ausstattung und viele andere Faktoren einfließen. Zudem muss die genaue Baukonstruktion in der Baubeschreibung detailliert dargelegt werden. Für gewerbliche Baumaßnahmen muss zusätzlich zur Baubeschreibung eine Betriebsbeschreibung beigefügt werden.

2. Baubeschreibung für den Bauherrn (Bau- und Leistungsbeschreibung)

Die detaillierte Baubeschreibung ist der essenzielle Bestandteil in einem Bauvertrag. Darin legt ein Hausanbieter fest, welche Leistungen in seinem Preis enthalten sind und zu welchem Pauschalpreis die zu erbringende Leistung vertraglich abgesichert ist und übergeben wird. Bauinteressenten sollten der Baubeschreibung größte Bedeutung beimessen. Je detaillierte die Ausfertigung, desto besser. Alle nicht in der Beschreibung enthaltenen Informationen müssen auch nicht erbracht werden. Dieses Dokument kann durchaus zu kostspieligen Fehleinschätzungen führen, wenn die Leistungsaussagen nicht ausreichend sind.

Unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder einen bereits bestehenden Bau handelt, dient die Baubeschreibung als einziger Anhaltspunkt die Qualität zu bewerten. Die Baubeschreibung ist ein weiterer wichtiger Bestandteil der Unterlagen im Bereich der privaten Finanzierung für Immobilien. Als Bauherr oder Immobilienkäufer muss diese bei der Bank zur Bewilligung des Kredits eingereicht werden.

Siehe auch www.hausbauberater.de/hausangebote-baubeschreibungen-vergleichen

Bei diesem relativ neuen Fachgebiet werden die ganzheitlichen Zusammenhänge zwischen Gebäuden und ihren Nutzern betrachtet.

Es handelt sich bei der Baubiologie um einen Sammelbegriff für die ausführliche Lehre zwischen Mensch und gebauter Umwelt. Darüber hinaus beschäftigt sie sich mit der schadstoffminimierten und umweltfreundlichen Ausführung der Bauwerke. Dadurch, dass immer mehr gesundheitsschädliche Stoffe in Gebäuden und speziell in Wohngebäuden, verwendet werden, wurde dem Bereich der Baubiologie immer mehr Beachtung geschenkt. Die Zusammenhänge der Natur, dem Gebäude und dem Wohlbefinden des Menschen spielen dabei eine zentrale Rolle.

Mit dem Ziel, die größtmögliche Wohngesundheit und ein optimales Wohlbefinden zu erreichen, betrachten Baubiologen die gegenseitigen Wirkungen von Baukonstruktionen, Baumaterialien und Bauinstallationen aufeinander. Das Erreichen dieses Ziels wird neben des Neubaus und der Sanierung von Wohnungen und Häusern zusätzlich auf Kindergärten, Krankenhäusern und Schulen angewendet. Diese Gebäude unterliegen alle besonderen hygienischen Ansprüchen.

Das Tätigkeitsfeld der Baubiologen umfasst darüber hinaus die Beratung zu gesundem Schlafen und Wohnen und die gezielte Analyse belastender Raumfaktoren. Vieles, womit sie sich beschäftigen, ist wissenschaftlich noch nicht bestätigt. Alle bereits gewonnenen Erkenntnisse teilen die Baubiologen mittels Vorträgen, Seminaren, Fachliteratur und Kongressen mit der Bevölkerung.

Ein weiteres Ziel der Baubiologie ist die Schonung der natürlichen Ressourcen und die Förderung eines verantwortungsvollen Umgangs mit der Natur.

Ursprünglich wurde ein Baudenkmal zum Gedenken eines Ereignisses oder einer Persönlichkeit errichtet. Dies geschah in Form eines architektonischen oder plastischen Monumentes.

Im Duden wird heutzutage die Definition “Denkmal vergangener Baukunst” verwendet. Gemeint sind damit Baudenkmale. Sie können einzelne Einzelgebäude, historische Stadt- und Ortskerne oder ganze Straßenzüge sein und unterliegen stets unterschiedlichen Bedeutungen, sei es Kunst, Wissenschaft, Technik, Handwerk, Städtebau oder Geschichte. Es handelt sich immer um Bauwerke von besonderem Wert und nicht selten sind dies die Juwelen in deutschen Innenstädten. Gebäude können in Deutschland denkmalrechtlich in folgenden Bundesländern den Status „Baudenkmal“ erhalten, wenn es sich dabei um ein baugeschichtlich besonders wertvolles Objekt handelt:

• Bayern
• Berlin
• Brandenburg
• Mecklenburg-Vorpommern
• Nordrhein-Westfalen
• Saarland
• Sachsen-Anhalt

Die Eigenschaft als Baudenkmal beinhaltet, dass bauliche Veränderungen an diesem Gebäude nur mit Zustimmung der zuständigen Denkmalschutzbehörde vorgenommen werden dürfen. Aufwendungen, die zur Erhaltung oder sinnvollen Nutzung eines Baudenkmals notwendig sind, können in der Regel steuerlich abgeschrieben werden, insofern keine Zuschüsse von der öffentlichen Hand bereitgestellt wurden. An dieser Stelle wird der Begriff des Baudenkmals bundesweit einheitlich verwendet. Folgende Maßnahmen werden als denkmalerhaltend angesehen:

• Erneuerung der Dacheindeckung
• Trockenlegung feuchter Wände
• Ausbesserungen beziehungsweise Erneuerung von Putzen und Anstrichen

Insgesamt stellt es stets eine große Herausforderung dar, weitreichende Veränderungen an einem Baudenkmal genehmigt zu bekommen. Alle Nutzungsänderungen im Zusammenhang mit Grundrissveränderungen unterliegen sehr strengen Auflagen und dürfen den historischen Charakter des Baudenkmals nicht verletzen.

Eine Baueinstellungsverfügung oder baurechtliche Einstellungsverfügung ist umgangssprachlich auch als „Baustopp“ bekannt. Wird solch eine Verfügung erlassen, müssen alle Arbeiten auf der Baustelle umgehend beendet werden. Lediglich Arbeiten, die der Sicherung der Baustelle dienen, dürfen dann noch ausgeführt werden.

Die folgenden Gründe können zu einer Baueinstellungsverfügung führen:

• Bauen ohne Baugenehmigung
• Massive Baumängel
• Fehlende oder unzureichende Sicherheitsmaßnahmen auf der Baustelle
• Verstoß gegen den Bebauungsplan
• Der Einsatz nicht-zugelassener Baustoffe und Maschinen
• Naturschutz, wenn beispielsweise geschützte Tierarten am Ort des Bauvorhabens leben und dies vor Baubeginn unbekannt war

Welcher genaue Grund zum Baustopp führt, ist im zugestellten Schreiben des zuständigen Bauamtes ersichtlich. Da es sich beim Baurecht um Landesrecht handelt, greift die Landesbauordnung. Primäre Absicht ist dabei nicht den Bau gänzlich zu verhindern, sondern lediglich sicherzustellen, dass alle Gesetze, Vorschriften und Regeln eingehalten werden.

Um eine Baueinstellungsverfügung aufheben zu lassen, besteht die Möglichkeit Widerspruch einzulegen. Wird diesem stattgegeben, kann der Bau fortgeführt werden. Ist das Verhängen des Baustopps rechtmäßig, müssen erst die verursachenden Gründe beseitigt werden. Eine kurzfristige Aufhebung ist ebenfalls möglich, beispielsweise wenn es spezielle Witterungsbedingungen erfordern.

Bei Fragen nach der Kostenübernahme für den Baustopp gilt das Verursacherprinzip. Somit trägt die Partei, die verantwortlich für den Baustopp ist, auch die Kosten dafür. Bei fahrlässiger Verursachung besteht für Bauherren die Möglichkeit auf Schadensersatz zu klagen.

Siehe auch: hausbauberater.de/bauwissen/baustopp-durch-baueinstellungsverfuegung

Grundstücksflächen, die aufgrund ihrer Beschaffung und Position zur Gemeinde irgendwann von der Gemeinde als Bauland umgewidmet werden könnten, werden zunächst als Bauerwartungsland bezeichnet. Es wird in dem Nutzungsflächenplan der Gemeinde als zukünftiges Bauland markiert. Bauerwartungsland ist teurer als herkömmliches Ackerland, aber billiger als Bauland. Nach dem Erwerb von Bauerwartungsland darf nicht sofort mit dem Bauen angefangen werden, da es offiziell noch kein Bauland ist. Beim Erwerb von Bauerwartungsland gibt es keine Garantie, das es zu Bauland umgewidmet wird

Besitzer von Bauerwartungsland können bei der zuständigen Gemeinde eine Umwidmung vom Bauerwartungsland zum Bauland beantragen. Bei der Gemeinderatssitzung wird im Interesse der Gemeinde über den Antrag entschieden. Über eine Umwidmung in der Regel innerhalb von 6 Monaten. Dabei spielen verschiedene Faktoren eine Rolle:

• Die Umwidmung muss den langfristigen Zielen der Gemeinde für die bauliche Nutzung der Flächen entsprechen.
• Es dürfen die Rechte angrenzender Grundstücksbesitzer nicht verletzt werden.
• Das Grundstück muss erschließbar sein.

Wer Bauerwartungsland kauft, sollte nicht unbedingt mit einer zeitnahen Erschließung und Umwidmung zum Bauland rechnen. Dieser Prozess kann sich im ungünstigsten Fall über Jahre hinziehen. Was beim Erwerb von Bauerwartungsland unbedingt zu beachten ist, ist die Zahlung der Grundsteuer, die auch für Bauerwartungsland bezahlt werden muss. In der Regel wird Bauerwartungsland nicht von Privatpersonen, sondern von Investoren gekauft.

Sollte die Baufirma, die mit dem Hausbau beauftragt ist, in finanzielle Schwierigkeiten geraten und Insolvenz anmelden, gerät häufig auch der Bauherr in finanzielle Nöte. Dagegen hilft der Abschluss einer Baufertigstellungsbürgschaft. Sie bürgt ebenso bei Nichterfüllung oder bei Verweigerung der vertraglichen Leistungen durch die Baufirma.

Bei der Baufertigstellungsbürgschaft bürgt eine dritte Partei für sämtliche Kosten bis zur Fertigstellung des Hauses. Alternative kann der Bauherr auch eine Baufertigstellungsversicherung abschließen. Diese greift allerdings nur, wenn die Baufirma Insolvenz anmelden muss.

Die Höhe der Baufertigstellungsbürgschaft wird im Bauvertrag individuell geregelt. Sie beträgt normalerweise 10 Prozent der Bausumme. Als Bürgen sollten nur Kreditinstitute und Versicherungsunternehmen akzeptiert werden. Die Baufirma ist in der Pflicht einen geeigneten Bürgen für die Fertigstellungsbürgschaft zu finden. Der Bauherr sollte den Inhalt der Bürgschaft genau prüfen lassen und sich besonders die Sicherungsfälle genau anschauen. Sie sollten nicht nur bei einer Insolvenz greifen, sondern auch dann, wenn die Baufirma ihren Verpflichtungen nicht nachkommt. Wenn die Baufirma keinen passenden Bürgen für die Baufertigstellungsbürgschaft finden kann, dann kann ein Grund dafür sein, dass die Baufirma nicht über genügend Liquidität verfügt.

Der Abschluss einer Baufertigungsbürgschaft wird in jedem Fall beim Bau des Eigenheims empfohlen, da sie die bedeutendste Versicherung für den Bauherrn ist. Sie garantiert, dass die Immobilie in der vertraglich vorgegebenen Zeitspanne fertiggestellt wird.

Siehe auch: www.hausbauberater.de/bauwissen/haus-sicher-bauen

Der Begriff bezeichnet den Wassergehalt eines Bauteils oder von Bauteiloberflächen, der während des Herstellungsprozesses entsteht oder eindringt. Vor allem die Verwendung von Mörtel, Beton, Nassestrich, Farben oder Putz ist die Hauptursache für die Entstehung von Baufeuchte. Ständiges Lüften während der Bauphase trägt dazu bei, die Baufeuchte deutlich zu verringern. Wenn während dieser Zeit nur für einen mangelhaften Wetterschutz gesorgt wird, können auch in das Gebäude eindringende Niederschläge zu einer Erhöhung der Baufeuchte führen. In der Regel kann davon ausgegangen werden, dass ein fertiggestellter Neubau pro Quadratmeter etwa 90 Liter Wasser enthält.

Siehe auch www.hausbauberater.de/bautrocknung.

Wird für ein Grundstück ein Flächennutzungsplan erstellt, so ist in diesem auch die für die Bebauung vorgesehene Fläche auszuweisen. Man spricht dabei von der Baufläche. Sie muss nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung dargestellt werden mit Bezug auf die Baunutzungsverordnung (BauNVO) § 1 Abs. 1. In dieser Verordnung wird zwischen verschiedenen Bauflächen unterschieden:

Wohnbaufläche

• Kleinsiedlungsgebiet (§ 2 BauNVO)
• reines Wohngebiet (§ 3 BauNVO)
• allgemeines Wohngebiet (§ 4 BauNVO)
• besonderes Wohngebiet - (§ 4a BauNVO) Wohnungen in Verbindung mit Büros, Verwaltungen, Geschäfte, Theater und Kinos, meist in Stadtzentren zu finden

gemischte Baufläche

• Dorfgebiet (§ 5 BauNVO)
• Mischgebiet (§ 6 BauNVO) - Wohngebäude, Geschäfts- und Bürogebäude
• urbanes Gebiet (§ 6a BauNVO)
• Kerngebiet (§ 7 BauNVO) - hauptsächliche Unterbringung von Handelsbetrieben

gewerbliche Baufläche

Werden als Gewerbegebiet (§ 8 BauNVO) und Industriegebiet (§ 9 BauNVO) im Flächennutzungsplan und getrennt von Wohnbauflächen erfasst. Grund dafür ist die Vermeidung von störende Einwirkungen von Betrieben wie Lärm, Geruch oder Gefahren

Sonderbaufläche ((§ 10 - 14 BauNVO)

• Wochenendhäuser
• Sanatorien
• Campingplätze
• Hafengebiete
• Kurgebiete
• Kliniken
• Ferienhäuser
• Kurgebiete
• Ladengebiete
• Gebiete für Einkaufsflächen sowie großflächige Handelsbetriebe
• Gebiete für Messen, Ausstellungen und Kongresse
• Hochschulgebiete
• Gebiete für Anlagen für die Erforschung, Entwicklung oder Nutzung erneuerbarer Energien wie Wind- oder Sonnenenergie