Die Reform des Bauvertragsrechts zum Vorteil für private Eigenheimbauer

Seit Jahren wurde darüber gesprochen und diskutiert, jetzt ist es soweit: Am 24. September 2015 hat das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) einen Entwurf des „Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ vorgelegt, der mittlerweile auch wirksam ist.

An vorderster Stelle steht dabei der Verbraucherschutz.

Warum war diese rechtliche Modifikation nötig?

Das Baurecht wurde bislang eher stiefmütterlich mit speziellen und eindeutigen Regelungen ausgestattet. Da Bauverträge juristisch den Werkverträgen zugeordnet sind, werden die §§ 631 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) herangezogen – genau wie für alle anderen Werkverträge. Somit gelten grundsätzlich für die Erstellung einer Firmensoftware oder einer Druckmaschine im Auftrag eines Kunden dieselben Grundsätze wie für den Hausbau. Dass diese sehr grobe Sichtweise zu Problemen führen musste, wurde im Laufe der Zeit immer deutlicher: Das private Baurecht besteht heute im Wesentlichen aus Richterrecht, was der Übersichtlichkeit und Eindeutigkeit nicht gut getan hat.

So wird Bauvertragsrecht nun formal gestaltet

Die Verfasser des Gesetzentwurfs wollten darauf verzichten, für diesen Rechtsbereich eigene Gesetze zu entwickeln und haben die nötigen Vorschriften an ihrem „traditionellen“ Platz verankert: im BGB. Vermutlich, um das Auffinden zu erleichtern, finden sie sich tatsächlich im Teil „Werkverträge und ähnliche Verträge“ wieder, künftig jedoch in Anhängseln des § 650 (Kostenanschlag): Die §§ 650a bis 650u BGB enthalten all das, was für das private Baurecht nötig ist. Es stehen somit also noch fünf weitere Buchstaben zur Verfügung, falls man noch etwas vergessen haben sollte.

Das sind die Änderungen im neuen Bauvertragsrecht

Grundsätzlich hat sich das private Bauvertragsrecht in vier Vertragsbereiche aufgeteilt:

1. Bauvertrag

• Der Kunde (im BGB der Besteller) hat wie schon nach VOB/B ein Anordnungsrecht für Leistungsänderungen (Nachträge), er kann dies jedoch mithilfe einer einstweiligen Verfügung leichter durchsetzen, wenn hierfür eine Dringlichkeit besteht. Ein Bauunternehmer hat dann das Recht, für jeden einzelnen Nachtrag zwischen den dadurch tatsächlich entstehenden Kosten und denen der ursprünglichen Kalkulation zu wählen.
• Der Verbraucherschutz hat sich auch an anderer Stelle zulasten der Bauunternehmer verlagert: War es bisher möglich, dass ein Unternehmer mit seinem Kunden eine Bauhandwerkersicherung von bis zu 110 % vereinbaren konnte, kann dies nun nur noch bis zu einer Höhe von 20 % der vereinbarten Vergütung gemacht werden, einschließlich der Nebenforderungen.
• Neu ist auch der Umgang mit der Abnahme: Wenn der Kunde bis zum Ende der ihm vom Bauunternehmer gesetzten Abnahmefrist keine Mängel gerügt hat, soll eine fiktive Abnahme auch möglich sein, wenn das Bauwerk gravierende Mängel hat. Private Kunden müssen allerdings schriftlich zur Abnahme aufgefordert werden. Außerdem muss die Aufforderung einen Hinweis auf die Folgen einer fehlenden oder grundlos verweigerten Abnahme enthalten.

2.  Verbraucherbauvertrag

Hiermit wurde ein ganz neuer Vertragstyp eingeführt. Er räumt den Kunden umfassende Informationsrechte ein und erlegt den Bauunternehmern die entsprechenden Verpflichtungen auf.

• Die Kundeninformation muss umfassend sowohl vor der Vertragsunterzeichnung als auch während der Bautätigkeiten erfolgen.
• Ebenfalls vor der Vertragsunterzeichnung muss ein Unternehmer seinen Kunden über dessen Widerrufsrecht aufklären. Hiervon sind nur notariell beurkundete Verträge ausgenommen.
• Die Baubeschreibung muss einer vorgeschriebenen Form entsprechen. Ausnahmen gibt es nur, wenn die Baubeschreibung vom Kunden oder einer von ihm beauftragten Person stammt.
• Sofern die Baubeschreibung nicht vollständig oder (teilweise) unverständlich ist, wird sie zugunsten des Kunden ausgelegt.
• Im Bauvertrag muss die Fertigstellung vereinbart worden sein. Fehlt eine entsprechende Angabe, werden die zeitlichen Absprachen gültig, die vor der Vertragsunterzeichnung gemacht worden sind.
• Im Zusammenhang mit der Einführung von Verbraucherverträgen ergab sich auch eine Änderung des Unterlassungsklagengesetzes. Dieser Vertragstyp steht auf einer Stufe mit beispielsweise Fernabsatz- oder Reiseverträgen, sodass Verstöße mittels einer Unterlassungsklage von Verbraucherschutzverbänden geltend gemacht werden können.

3. Ingenieur-/Architektenvertrag

Die meisten Neuerungen in diesem Bereich haben für den privaten Hausbauer eine nachrangige Bedeutung und werden hier deshalb nur der Vollständigkeit halber kurz angesprochen.

• Kommt es bei einer Zusammenarbeit mit Baufirmen zu einer gesamtschuldnerischen Haftung, sind Architekten und Ingenieure nur nachrangig haftbar zu machen.
• Wichtig für den privaten Auftraggeber ist allerdings, dass das BGB dem Kunden ein besonderes Kündigungsrecht einräumt, nachdem ihm am Ende der Zielfindungsphase die Planungsunterlagen vorgelegt worden sind. So sollen Verbraucher vor übereilten Vertragsabschlüssen geschützt werden.

4. Bauträgervertrag

Dieser bereits bekannte Vertragstyp hat einen eigenen Paragraphen bekommen. Für die Eigentumsübertragung gelten die Vorgaben aus dem Kaufrecht, für den sich mit den Bauleistungen beschäftigenden Anteil wurden die Regelungen des Verbraucher- oder Bauvertrages herangezogen. Hinsichtlich des Kündigungsrechts sind jedoch Einschränkungen vorgesehen, womit das Gesetz der aktuellen Rechtsprechung folgt.

Weitere Informationen finden Sie hier:  www.bmjv.de