Wenn auf der Baustelle nichts mehr geht: die Baueinstellungsverfügung

Die Verfügung einer Baueinstellung oder baurechtlichen Einstellungsverfügung, die umgangssprachlich auch als Baustopp bezeichnet wird, gehört zu den Szenarien, die alle an einem Bauprojekt Beteiligten fürchten. Ein behördlich verfügter Baustopp kostet Zeit und Geld, sollte aber trotzdem nicht ignoriert werden. Bei diesem Verwaltungsakt geht es immer darum, die Fortsetzung der Bautätigkeit sofort zu verhindern. Die Baueinstellungsverfügung kann auch mündlich erfolgen und damit unmittelbar nach der Feststellung von Verstößen durch einen behördlichen Baukontrolleur. Ein mündlich erteilter Baustopp wird jedoch immer schriftlich bestätigt, da nur so gem. § 58 Abs. 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) die Klagefrist zu laufen beginnt. In der Regel wird mit der Verfügung auch ein Bußgeld ausgesprochen.

Warum kann es zu einem Baustopp kommen?

Einem Baustopp geht immer ein Verstoß gegen die Landesbauordnung voraus. Die Vorschriften unterscheiden sich hier zwischen den einzelnen Bundesländern. Die häufigsten Gründe für diese durch die zuständige Baubehörde erlassene Maßnahme sind:

• ein Verstoß gegen den Bebauungsplan,
• ein Baubeginn ohne Baugenehmigung,
• die Nichteinhaltung der Baugenehmigung (z. B. Verstoß gegen Abstandsvorgaben zum Nachbargrundstück),
• gravierende Baumängel,
• der Einbau von nicht zugelassenen Baustoffen,
• Verstoß gegen Naturschutz-Vorschriften.

Was müssen Bauherren bei einer Baueinstellungsverfügung tun?

Unabhängig davon, ob Bauherren den Baustopp für berechtigt halten oder nicht, müssen sie die Bauarbeiten umgehend einstellen, sobald sie über die Anordnung informiert wurden. Der nächste Schritt ist, sich bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde darüber zu informieren, was getan werden muss, damit der Baustopp aufgehoben wird. Wer sich nicht an die behördlichen Vorgaben hält und trotz einer Baueinstellungsverfügung die Bauarbeiten fortsetzt, begeht eine Straftat. In solch einem Fall muss damit gerechnet werden, dass die Bauaufsichtsbehörde alle für das Bauprojekt nötigen Materialien und Maschinen beschlagnahmt und auf diese Weise für eine zwangsweise Durchsetzung der Anordnungen sorgt. Außerdem muss immer damit gerechnet werden, dass die Baustelle kontrolliert wird, um heimlich durchgeführte Bauarbeiten zu unterbinden.

Bauherren, die die Baueinstellungsverfügung für ungerechtfertigt halten, können sofort bei der Behörde, die den Baustopp angeordnet hat, Widerspruch einlegen. Das ist ohne die Unterstützung eines Anwalts möglich. Die Behörde prüft dann die Rechtmäßigkeit der Gründe, die zum Baustopp geführt haben. Die Bauarbeiten dürfen erst fortgesetzt werden, wenn diese den Baustopp aufhebt.

Doch ein Baustopp bedeutet nicht, dass sich niemand auf der Baustelle aufhalten darf. Im Gegenteil: Der Bauherr muss dafür sorgen, dass die Baustelle abgesichert wird, Vorkehrungen gegen Diebstahl getroffen und Warnschilder aufgestellt werden, die auf das Betretungsverbot hinweisen. Darüber hinaus dürfen allgemeine Aufräumarbeiten durchgeführt werden.

So wird ein Baustopp erwirkt

Häufig sind es Nachbarn, die der Meinung sind, dass es auf der Baustelle nicht rechtens zugeht die und wollen, dass das Bauprojekt überprüft wird. Dies kann beim Bauamt beantragt werden, von dort aus wird die Angelegenheit an die Bauaufsichtsbehörde weitergegeben, die für die Überprüfung zuständig ist. Nur bei größeren Verstößen wird ein Baustopp verhängt; kleine Unregelmäßigkeiten ziehen in der Regel Auflagen nach sich, die innerhalb einer festgesetzten Frist erfüllt werden müssen. Sobald die Gründe, die zu einem Baustopp geführt haben, weggefallen sind, wird dieser unmittelbar wieder aufgehoben.

Wer trägt die Kosten einer Baueinstellungsverfügung?

Wer den Antrag auf Einschreiten durch die Bauaufsicht stellt, muss keine Kosten befürchten, wenn

• der Antrag tatsächlich zu einem bauaufsichtlichen Einschreiten – hier: Baustopp – führt oder
• der Antrag zurückgezogen wird, bevor die Bauaufsichtsbehörde mit der Bearbeitung begonnen hat.

Der Antrag ist jedoch kostenpflichtig, wenn

• er von der Bauaufsichtsbehörde zurückgewiesen wird oder
• er erst dann zurückgezogen wird, wenn die Behörde bereits mit der Bearbeitung abgefangen hat.

Auch im Hinblick auf das Bauprojekt stellt sich die Frage, wer für die durch den Baustopp entstandenen Kosten aufkommen muss. Hier gilt grundsätzlich das Verursacherprinzip. Das bedeutet: Derjenige Vertragspartner, der den Baustopp nicht zu verantworten hat, hat gegen den anderen einen Anspruch auf Ersatz des entgangenen Gewinns sowie des Schadens. Diese Regelung ist allerdings auf die Fälle beschränkt, bei denen der Verursacher den Baustopp durch grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz verschuldet hat. Sollte der Baustopp länger als drei Monate dauern, können die Vertragspartner schriftlich vom Vertrag zurücktreten.

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