Neues Gesetz bringt Änderungen: Diese Nachrüst- und Betriebspflichten gelten für Bestandsimmobilien

Nicht nur für neue Gebäude gelten energetische Vorgaben, auch Eigentümer von Bestandsbauten sollten sich mit den für sie geltenden Nachrüst- und Betriebsverpflichtungen vertraut machen. Bislang fanden sich die maßgeblichen Vorgaben im Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG), dem Energieeinsparungsgesetz (EnEG) sowie der Energieeinsparverordnung (EnEV). Mit Wirkung zum 1. November 2020 tritt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft, das diese bündelt. Das GEG dient nicht nur der Vereinfachung und Übersichtlichkeit, sondern setzt auch EU-Vorgaben zur Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden um. Außerdem werden die Anforderungen an Niedrigstenergiehäuser in das Gesetz integriert.

Der Gesetzgeber hat sich zwar mit größeren Neuerungen zurückgehalten, aber Eigentümer von Bestandsgebäuden sollten die aktuellen Änderungen kennen.

Darauf sollten sich Eigentümer von Bestandsgebäuden einstellen

Das Gesetz beschäftigt sich ab § 46 mit bestehenden Gebäuden und macht eine Reihe von Vorgaben, die jedoch fast immer auch Ausnahmen beinhalten.

• Grundsätzlich dürfen an der Außenhülle eines Gebäudes keine Änderungen vorgenommen werden, die dessen energetische Werte verschlechtern. Ausnahmen gelten nur dann, wenn die Fläche der geänderten Bauteile geringer als ist als 10 % der jeweiligen Bauteilgruppe oder andere Gesetze oder Verordnungen z. B. zum Brandschutz dagegen sprechen. Die durch diese Regelung erfassten Bauteile und Bauteilgruppen werden in der Anlage 7 zum GEG abschließend aufgeführt, zu ihnen gehören beispielsweise Außenwände, Fenster und Dachflächen.
  
  
• Das Verschlechterungsverbot gilt auch für Heizungs-, Kühl- und Raumluftanlagen sowie die Warmwasserversorgung.
  
  
• Sofern ein Gebäude mindestens vier Monate pro Jahr mit wenigstens 19° C beheizt wird, muss die Dämmung der obersten Geschossdecken gem. den Anforderungen der DIN 4108-2: 2013-02 (Wärmeschutz und Energie-Einsparung in Gebäuden – Mindestanforderungen an den Wärmeschutz) so ausgeführt werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) der obersten Geschossdecke pro Quadratmeter nicht höher ist als 0,24 W/(m²K). Optional ist es auch zulässig, wenn stattdessen das Dach entsprechend dieser Vorgabe gedämmt wurde. Für die Dämmung in Deckenzwischenräumen gelten besondere Vorgaben (§ 47 Abs. 2 GEG).
  Für Wohnhäuser mit bis zu zwei Wohneinheiten, von denen mindestens eine vom Eigentümer bewohnt wird gilt, dass ein konkreter Termin für eine Dämmung erst bei einem Eigentümerwechsel entsteht: Hat der Eigentümer am 1. Februar 2002 im Haus gewohnt und hat der Eigentümer nach diesem Datum gewechselt, muss der neue Eigentümer spätestens zwei Jahre nach der Übertragung des Eigentums für eine Wärmedämmung sorgen.
  
  
• Wird ein bestehendes Wohnhaus erweitert oder ausgebaut, darf der Transmissionswärmeverlust der Außenhülle der neu hinzugekommenen Gebäudeteile das 1,2-fache des Wertes des Referenzgebäudes nicht überschreiten. Bei neuen Flächen, die größer sind als 50 Quadratmeter, müssen außerdem die Vorgaben zum sommerlichen Wärmeschutz eingehalten werden.
  
  
• Ab 2026 dürfen Heizkessel, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden, nur noch dann neu aufgestellt werden, wenn
  o der Wärme- und Kältebedarf anteilig mit erneuerbaren Energien sichergestellt ist oder
  o das bestehende Gebäude weder ans öffentliche Gasnetz noch an das Fernwärmeverteilungsnetz angeschlossen werden kann und der Einsatz von erneuerbaren Energien technisch nicht möglich oder eine zu große Härte wäre.
  o Von der Stilllegung eines mit fossilen Brennstoffen betriebenen Heizkessels wird auch abgesehen, wenn sie ein zu großer Aufwand wäre oder eine unbillige Härte sein würde.
  
  
• Das GEG verfolgt mit seinen Vorgaben den Quartiersgedanken. Das bedeutet: Bis zum 31. Dezember 2025 kann für Gebäude, die räumlich eng zusammen stehen, bei geplanten Veränderungen eine Vereinbarung getroffen werden, die die gemeinsame Erfüllung der Anforderungen vorsieht. Sowohl die in einem Quartier stehenden Neu- als auch die Bestandsbauten müssen eine Mindestqualität aufweisen.

Beratungspflicht bei kleinen Wohnimmobilien

Wenn Eigentümer von Ein- oder Zweifamilienhäusern eine größere Sanierung planen oder ihre Immobilie verkaufen wollen, sind sie nach § 48 verpflichtet, sich vorher energetisch beraten zu lassen. Die Beratung muss durch eine Person durchgeführt werden, die die Berechtigung zur Ausstellung von Energieausweisen hat. Auch hier gibt es eine Ausnahme von der Verpflichtung: Das Beratungsgespräch ist nur dann erforderlich, wenn es als separate Leistung kostenfrei angeboten wird. Wie weit die Bemühungen eines Hauseigentümers gehen müssen, eine unter dieser Bedingung angebotene Beratung zu finden, wird im Gesetz jedoch nicht ausgeführt.

Mit der Einführung des GEG wird den meisten Hauseigentümern eine weitere Verpflichtung auferlegt: § 60 sieht ausdrücklich vor, dass Betreiber von Heizungsanlagen regelmäßig einen Fachbetrieb mit deren Wartung beauftragen. Hier ist ausdrücklich der Anlagenbetreiber und nicht der Gebäudeeigentümer genannt, da Heizungsanlagen im Rahmen des sog. Contracting auch gemietet sein können oder Häuser nicht über eine Anlage verfügen, weil sie an das örtliche Fernwärmenetz angeschlossen sind. Was unter einer „regelmäßigen Wartung“ zu verstehen ist, wird im Gesetz nicht erläutert.

Gibt es auch eine Verpflichtung zu kostspieligen Maßnahmen?

Gut zu wissen: Ein großer Teil der obligatorischen Nachrüstungen muss nicht buchstäblich um jeden Preis erfüllt werden. Immer wieder wird im GEG darauf hingewiesen, dass die erforderlichen Aufwendungen sich durch die eintretenden Einsparungen in einer „angemessenen Frist“ amortisieren müssen. Diese Einschränkung findet sich bereits in der EnEV.
Darüber, was unter einer angemessenen Frist zu verstehen ist, gehen die Ansichten jedoch auseinander: Beispielsweise hat das zuständige Ministerium in Nordrhein-Westfalen die Bauaufsichtsbehörden des Landes 2018 darüber informiert, dass für Komponenten der Anlagentechnik 15 Jahre und für Außenbauteile einschließlich der Geschossdecke 25 Jahre als angemessene Frist für die Wirtschaftlichkeitsbeurteilung angesehen werden können (siehe https://www.bauportal.nrw). Immer wieder sind Gerichte allerdings anderer Meinung: So urteilte z. B. das Landgericht Saarbrücken im März 2013 (Az. 5 S 182/12), dass sich ein Fensteraustausch zugunsten von wärmesparenden Fenstern innerhalb von zehn Jahren amortisiert haben muss.