Kann der Bauträger den Erstverwalter bestimmen?

Das Problem, dessen sich der Bundesgerichtshof (BGH) annehmen musste, betrifft nur Wohnungseigentümergemeinschaften. Im behandelten Fall (Az. VII ZR 308/12 vom 12.09.2013) enthielt der Kaufvertrag, den alle Wohnungseigentümer unterschrieben hatten, eine Klausel, wonach jeder Käufer den bereits im Vertrag namentlich genannten Sachverständigen, den ebenfalls namentlich aufgeführten Verwalter und den Verwaltungsbeirat damit beauftragen sollten, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durchzuführen. Das taten auch alle Eigentümer ohne Protest, doch das dicke Ende kam noch.

Die Streitfrage: Wann ist die Gewährleistungsfrist abgelaufen?

Im Dezember 2001 wurde nach Angaben des beklagten Bauträgers die Abnahme der Gebäude durchgeführt. Wie vertraglich vereinbart nahm daran der o. g. Personenkreis teil. Doch dann begann der Ärger: Einige Dächer stellten sich in den folgenden Jahren als undicht heraus, außerdem beklagten sich die Eigentümer über den ungenügenden Schallschutz der Häuser. Doch der Bauträger weigerte sich, den geforderten Kostenvorschuss für die Behebung der Mängel zu zahlen, da er der Ansicht war, dass die Ansprüche gegen ihn mittlerweile verjährt seien. Daraufhin legte die Eigentümergemeinschaft Klage ein.

Letztlich kam es in diesem Fall aber gar nicht auf die Zeit, die von der Abnahme bis zum Auftreten der Mängel verstrichen war, an. Entscheidend war der Umstand, dass durch die Festlegung des ersten Verwalters durch den Bauträger die Käufer unangemessen benachteiligt worden sind. Bei einem durch den Bauträger bestellten Verwalter besteht nach Ansicht des BGH grundsätzlich die Gefahr, dass dieser nicht neutral handelt, weil er mit dem Bauträger rechtlich und wirtschaftlich verbunden ist. Dabei spielt es keine Rolle, ob es eine Beeinflussung durch den Bauträger überhaupt gegeben hat, es genügt die bloße Möglichkeit. Deshalb ist diese vertragliche Regelung und mit ihr auch die Abnahme unwirksam. Daraus ergibt sich, dass die Gewährleistungsfrist nicht in Gang gesetzt wurde und aus diesem Grund auch keine Umkehr der Beweislast zulasten der Käufer eintritt.

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