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Was Sie über die Courtage wissen sollten
Der Begriff "Courtage" ist sowohl in der Immobilienbranche als auch an der Börse und bei der Vermittlung von Versicherungsverträgen gebräuchlich und wird auch als Provision bezeichnet. Er ist dem französischen Wort "Courtier" entlehnt, das Agent oder Makler bedeutet. Es geht bei einer Courtage immer um ein Entgelt, das für eine Vermittlungstätigkeit gezahlt wird. In diesem Artikel soll es jedoch nur um die Maklercourtage gehen, die im Zuge von Immobiliengeschäften fällig wird. Das sollte man über die Courtage wissen:
Wie hoch ist die Courtage?
Bei der Höhe der Courtage kommt es darauf an, ob eine Immobilie vermietet oder verkauft wird:
- Miete
Handelt es sich um ein Mietobjekt, dürfen Makler höchstens zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten zuzüglich Mehrwertsteuer verlangen. Diese Begrenzung ist in § 3 Satz 2 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermRG) festgelegt. - Kauf
Für die Höhe der Courtage nach einem Immobilienverkauf gibt es bislang keine gesetzliche Regelung. Makler orientieren sich deshalb an ortsüblichen Sätzen, die in Deutschland bis zu 6 % des Kaufpreises zuzüglich der Mehrwertsteuer erreichen können. Damit liegt Deutschland im europäischen Vergleich an der Spitze: Wie der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages 2018 veröffentlichte, beträgt die Maklercourtage z. B. in Irland nur zwischen 1 und 2,5 % und in den Niederlanden zwischen 1 und 2 % des Kaufpreises. In Schweden hängt die prozentuale Höhe der Provision vom Objektpreis ab und erreicht maximal 4,5 % des Kaufpreises (siehe https://www.bundestag.de/resource/blob/571622/f421857e41ae109d8402c46e703bb914/wd-7-162-18-pdf-data.pdf).
Wer muss bezahlen?
Kauf oder Vermietung entscheiden auch darüber, von wem die Maklercourtage zu bezahlen ist:
- Vermietung
Handelt es sich um eine zu vermietende Immobilie, gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt hat, bezahlt ihn auch. Diese Regelung gilt seit dem 1. Juni 2015. - Verkauf einer Wohnimmobilie
Seit dem 23. Dezember 2020 ist gilt bundesweit, dass sich Käufer und Verkäufer die Courtage hälftig teilen. Grundlage für diese Änderung ist das Gesetz über die Verteilung von Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser vom 12. Juni 2020. Hierzu wurde das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) entsprechend geändert, was hinsichtlich der Courtage – die im BGB als Maklerlohn bezeichnet wird - insbesondere bei § 656c von Interesse ist: In Abs. 1 ist ausdrücklich von der hälftigen Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer die Rede. Dort wird auch festgelegt, dass es einem Makler untersagt ist, für eine Vertragspartei unentgeltlich tätig zu sein und sich von der anderen bezahlen zu lassen. Maklerverträge, die hiervon abweichen, sind unwirksam. Der Nachweis, dass tatsächlich jede Partei zu gleichen Teilen die Courtage gezahlt hat, soll durch den Makler geführt werden, indem er z. B. einen entsprechenden Kontoauszug vorlegt, der den Geldeingang nachweist.
Hinweis:
Vor dem 23. Dezember 2020 galten in den Bundesländern bei Verkäufen von Wohnimmobilien unterschiedliche Bestimmungen: In Berlin, Bremen, Brandenburg, Hamburg und Hessen wurde das Bestellerprinzip auch auf diesen Bereich ausgeweitet, in allen anderen Bundesländern mussten sich die Vertragspartner einigen. - Verkauf von Grundstücken
Für Baugrundstücke gilt die unter "Verkauf einer Wohnimmobilie" beschriebene Provisionsregelung nicht. Wenn Sie ein Grundstück kaufen, kann der Makler vom Käufer die volle Maklerprovision verlangen, selbst wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. - Verkauf einer Gewerbeimmobilie
Sofern es um den Verkauf von Gewerbeimmobilie geht, bleibt es dabei, dass sich die Vertragsparteien über die Aufteilung der Maklercourtage einigen.
Wann hat ein Makler Anspruch auf eine Courtage?
Die Courtage kann nur verlangt werden, wenn aufgrund der Tätigkeit des Maklers ein Miet- oder Kaufvertrag zustande gekommen ist.
Welche Vorteile bietet die seit Ende Dezember 2020 gültige Regelung?
- In erster Linie führt sie dazu, dass die Zahlung der Courtage fair auf die Vertragsparteien aufgeteilt wird. Das in etlichen Bundesländern übliche Vorgehen, den Käufer den ganzen Betrag übernehmen zu lassen, hat dessen Kaufnebenkosten in die Höhe getrieben und ihn unangemessen benachteiligt.
- Darüber hinaus besteht die berechtigte Hoffnung, dass sich die Qualität der Maklerfirmen verbessert, zu deren Geschäftskonzept es bislang gehörte, ihre Dienste Verkäufern kostenlos anzubieten und sie ausschließlich Käufern in Rechnung zu stellen. Sie müssen künftig auch die Verkäufer von ihren guten Leistungen überzeugen.
- Nicht zuletzt wird das ungewöhnliche Geschäftsgebaren mancher Makler unterbunden, die bisher Immobilienportale nach privaten Immobilienanzeigen durchsucht und die gefundenen Angebote ohne Auftrag selbst angeboten hatten. So wurde der Wunsch der Verkäufer, die Immobilie selbst anzubieten, unterwandert. Mit dem neuen Gesetz ist solch eine Praxis nicht mehr möglich.
- Kritiker wie die Verbraucherzentralen befürchten jedoch, dass Immobilieneigentümer in Zukunft den Anteil, den sie an den Makler zahlen müssen, auf den Kaufpreis aufschlagen. Der Branchenverband IVD weist das jedoch zurück und stellt fest, dass Maklern nicht daran gelegen ist, Objekte durch überzogene Preise lange im Verkauf zu haben, sodass sie an Attraktivität verlieren.
Weitere Informationen rund um das Maklergeschäft finden Sie hier:
- Was sind Ihre Verbraucherrechte bei Immobilienkauf mit einem Makler?
hausbauberater.de/bauwissen/verbraucherrechte-beim-immobilienmakler - Haftet ein Maklers bei Falschauskünften zur Immobilie?
hausbauberater.de/bauwissen/haftung-bei-falschauskuenften-des-maklers - Müssen Immobilienmakler alle Fragen korrekt beantworten?
hausbauberater.de/bauwissen/makler-muessen-fragen-korrekt-beantworten - Haftet eigentlich auch der Verkäufer bei Falschauskünften des Maklers?
hausbauberater.de/bauwissen/haftung-bei-falschauskuenften-des-maklers
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