Informatives für Bauinteressenten, Bauherrn und Hausbesitzer.

Sollte es nicht eigentlich selbstverständlich sein, dass Makler über ein zur Vermietung oder zum Verkauf angebotenes Objekt umfassend informiert sind? Und sollte es nicht ebenso selbstverständlich sein, dass sie auf konkrete Nachfragen von Interessenten eingehen und diese wahrheitsgemäß beantworten können? Was aus Sicht der Kunden sicherlich bejaht wird, scheint in der Branche noch lange nicht üblich zu sein. Nur so lässt sich erklären, dass der Bundesgerichtshof in dieser Frage urteilen musste (Az. I ZR 235/15 vom 10.11.2016).

Wenn man ein fremdes Grundstück befahren oder betreten muss, um zu seiner eigenen Immobilie zu kommen, beruft man sich in der Regel auf ein Wegerecht. Das gilt insbesondere bei sog. Hinterliegergrundstücken: Zwischen ihnen und dem öffentlichen Weg oder der Straße befindet sich ein Grundstück. In solchen Fällen ist die Rechtslage eindeutig: Die Eigentümer oder Nutzer des Hinterliegergrundstücks haben das Recht, das vordere Grundstück zu passieren. Hierbei handelt es sich um einen Sachverhalt, der gem. § 1018 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) als Grunddienstbarkeit bezeichnet wird. In der Regel werden Grunddienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen.

Eine Immobilie zu erwerben ist eine teure Angelegenheit geworden. Die Nachfrage ist groß, das treibt die Preise in die Höhe. Es ist aus menschlicher Sicht verständlich und nachvollziehbar, wenn Käufer Wege suchen, Finanzierungssummen und Notarkosten so gering wie möglich zu halten. 

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich mit einer Nachbarschaftsstreitigkeit zu befassen, wie sie sicher in ähnlicher Form zahllose Male an deutschen Gartenzäunen zu beobachten ist. In diesem Fall ging es um zwei Eigentümer benachbarter Grundstücke, die sich ohne das Gericht nicht darüber einig werden können, ob drei 18 Meter hohe Birken bleiben dürfen, wo sie sind, oder sie gefällt werden müssen.

Der Kreis der Personen, der das Grundbuch einsehen darf, bestimmt sich nach § 12 Abs. 1 Satz 1 Grundbuchordnung (GBO): „Die Einsicht in das Grundbuch ist jedem gestattet, der ein berechtigtes Interesse darlegt.“ Dazu gehören selbstverständlich alle, denen das Grundstück, über das sie die Grundbuchinformationen bekommen möchten, gehört. Aber auch dann, „wenn ein verständiges, durch die Sachlage gerechtfertigtes Interesse des Antragstellers dargetan ist, das auch mit einem bloß tatsächlichen, insbesondere wirtschaftlichen Interesse begründet werden kann“ (OLG München, Beschluss vom 26.07.2018 – Az. 34 Wx 239/18), ist die Einsichtnahme zulässig. Damit können also beispielsweise ernsthafte Kaufinteressenten oder auch Nachbarn gemeint sein, die sich mit der Einsichtnahme Klarheit über Dienstbarkeiten, die auf dem Grundstück liegen, verschaffen wollen.

Nach dem Einheitswert eines Grundstückes werden verschiedene Abgaben und Gebühren festgesetzt. So auch die Grundsteuer. Sind in unmittelbarer Nachbarschaft eines Grundstücks Windkraftanlagen errichtet worden, kann dies zu einer Wertminderung des Grundstückes und somit des Einheitswertes führen. Diesen Grundsatz nehmen Eigentümer entsprechend immer häufiger zum Anlass, Wertabschläge geltend zu machen, damit die Besteuerung geringer ausfällt. Die OFD (Oberfinanzdirektion) Nordrhein-Westfalen weist deshalb seit April 2015 die Finanzämter darauf hin, welche Kriterien für eine Minderung gelten sollen.

Der Begriff  "Courtage" ist sowohl in der Immobilienbranche als auch an der Börse und bei der Vermittlung von Versicherungsverträgen gebräuchlich und wird auch als Provision bezeichnet. Er ist dem französischen Wort "Courtier" entlehnt, das Agent oder Makler bedeutet. Es geht bei einer Courtage immer um ein Entgelt, das für eine Vermittlungstätigkeit gezahlt wird. In diesem Artikel soll es jedoch nur um die Maklercourtage gehen, die im Zuge von Immobiliengeschäften fällig wird. Das sollte man über die Courtage wissen:

Normalerweise ist der juristische Ablauf allen an einem Hausbau Beteiligten klar: Nach der Fertigstellung des Gebäudes erfolgt – die im besten Fall mängelfreie – Abnahme, und die Gewährleistungsfrist beginnt zu laufen. Wie lange, hängt vom Bauvertrag ab. Doch was passiert, wenn es sich bei dem Gebäude um eine Anlage handelt, die aus Eigentumswohnungen besteht, die zu unterschiedlichen Zeitpunkten verkauft werden?

Das dürfte vielen Menschen bekannt vorkommen, die bereits einen Makler beauftragt haben, um ihre Immobilie zu verkaufen: In der Regel findet sich im Vertrag eine Klausel, die dessen Laufzeit auf sechs Monate festlegt. Während dieser Frist darf ein Kunde keinen anderen Makler mit dem Verkauf derselben Immobilie beauftragen. Wer nun glaubt, dass er nach dem Ablauf dieses Zeitraums einen anderen Makler auswählen kann, sollte noch einmal seinen Vertragstext zur Hand nehmen. Oft verbergen sich hier weitere Vereinbarungen, die eine nahtlose Vertragsverlängerung vorsehen und einen Maklerwechsel (vorerst) verhindern.

Am 2. Juni 2017 hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall entschieden (Az. V ZR 196/16), der viele Hausbesitzer, die über eine nachträgliche Fassadendämmung nachdenken, aufhorchen lassen dürfte. Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft und der Beklagte, der ein Reihenendhaus bewohnt, sind Nachbarn in Berlin. Das Gericht hatte nun zu entscheiden, wo der Wunsch nach einer wärmegedämmten Außenwand seine Grenzen hat.

Streitigkeiten zwischen Nachbarn entzünden sich oft an Kleinigkeiten wie beispielsweise durch den Zaun hindurchwachsendes Unkraut oder der Frage, ob das Obst von Bäumen, die über die Grundstücksgrenze wachsen, geerntet werden darf. Ein richtiger Klassiker ist jedoch, wenn die Bäume auf dem Nachbargrundstück so groß werden, dass das eigene Grundstück kaum noch Sonnenlicht bekommt. In einem solchen Streit hat der Bundesgerichtshof (BGH) am 10. Juli 2015 (Az. V ZR 229/14) entschieden.

Streitigkeiten zwischen Grundstücksnachbarn sind an der Tagesordnung, und oft schaukelt sich der Konflikt derart auf, dass sich die Parteien vor Gericht wiedersehen. So geschah es auch bei einem Nachbarstreit, der sich in Bayern ereignet hat. Das Besondere daran: Hier spielte die Hanglage der Grundstücke eine besondere Rolle.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat ein Urteil in einem Rechtsstreit gesprochen, das etlichen Eigentümern von vermieteten Wohnungen entgegenkommen wird. Im verhandelten Fall hatte die Klägerin eine bereits vermietete Eigentumswohnung gekauft, die sich in einem einwandfreien Zustand befand. Als es danach zu Mietrückständen kam und die Mieterin nach einer Kündigung die Wohnung räumte, stellte die Eigentümerin zahlreiche Schäden fest, die von eingeschlagenen Glasscheiben der Zimmertüren, demolierten Bodenfliesen, Schimmelbefall bis zu einem nicht gemeldeten Rohrbruch reichten, der weitere Schäden ausgelöst hatte.

Auf den ersten Blick scheint das nicht möglich zu sein: Jemand kauft eine Immobilie, aber eine andere Person muss die Maklerprovision zahlen. Zu diesem Schluss kommt der Bundesgerichtshof (BGH) jedoch in seinem Urteil vom 17. Oktober 2018 (Az. I ZR 154/17).

In Zeiten von ständig steigenden Mieten kommt es schnell zu Protesten von Mietern, wenn Wohnungseigentümer die Miete erhöhen wollen. Eine wesentliche Berechnungsrundlage ist hier die Größe der Wohnung: Es ist üblich, dass die Kaltmiete auf der Basis der Wohnfläche in Quadratmetern ermittelt wird. Aber daran, ob solch eine Angabe den tatsächlichen Verhältnissen entspricht und die Miethöhe korrekt errechnet wurde, scheiden sich oft die Geister. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in diese Thematik Klarheit gebracht.

Im Regelfall können Immobilieneigentümer davon ausgehen, dass ein von ihnen beauftragter Makler das Objekt so anbietet, wie es vorab vereinbart wurde. In einem besonders ungewöhnlichen Fall, in dem ein Makler seine Kundin hintergangen und ihr so einen hohen finanziellen Schaden zugefügt hatte, wurde im Januar 2019 vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az. I ZR 160/17 vom 24.1.2019).

Die Maklercourtage ist sehr oft ein strittiges Thema und hat schon in zahlreichen Fällen dafür gesorgt, dass sich Makler und Immobilienverkäufer oder –käufer vor Gericht wiedergesehen haben. In dem am 21. November 2018 vom I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschiedenen Fall (Az. I ZR 10/18) kam jedoch noch ein Dritter ins Spiel.

Der Bundesgerichtshof hat sich mit einem Fall beschäftigt, der in einer Wohnungseigentümergemeinschaft für Ärger gesorgt hat (Urteil vom 4. Mai 2018, Az. V ZR 163/17). Im Mittelpunkt stand die Frage, inwieweit ein Wohnungseigentümer, der über eine Dachterrasse verfügt, auch für deren Instandhaltung zahlen muss. Die Dachterrasse des Klägers diente als sein Sondereigentum nicht nur als sein persönlicher Aufenthaltsort für sonnige Stunden, sondern war gleichzeitig auch die Bedachung für die darunter liegende Wohnung. Als Bauteile der Dachterrasse, die zum Gemeinschaftseigentum gehörten, so stark beschädigt waren, dass eine Reparatur nötig wurde, beschloss die Eigentümerversammlung die Sanierung der Terrasse und erlegte dem Kläger die dafür entstehenden Kosten auf.

Das hatte sich der Kläger in diesem Verfahren sicher anders vorgestellt: Er hatte einen 300 Jahre alten Bauernhof, der im Inserat als „Luxusimmobilie“ und „saniert nach neuestem Stand der Technik“ beschrieben wurde, sowie zwei 50 bzw. 70 Jahre alte Anbauten gekauft. Schon ein halbes Jahr nach dem Kauf bemerkte der Käufer im Zuge von Umbauarbeiten, dass sich sowohl im Wohngebäude als auch in den Anbauten Feuchtigkeits- und Schimmelschäden befanden. Diese Einschätzung wurde von einem von ihm beauftragten Gutachter bestätigt, der diesen Zustand auf fehlende oder unzureichende Horizontalsperren zurückführte. Der Käufer verlangte vom Verkäufer daraufhin die Erstattung der Instandsetzungskosten von fast 80.000 Euro, was dieser ablehnte. Er berief sich dabei auf den im Kaufvertrag festgehaltenen Haftungsausschluss.

Wer eine Immobilie verkauft, muss den Käufer auf wesentliche Sachmängel hinweisen. Bei einem Haus kann das der Schimmel an der Kellerwand, bei einem Grundstück die vorherige Nutzung z. B. als Standort eines Rüstungsbetriebs sein, durch die Schadstoffe im Boden zu befürchten sind. Im vor dem Bundesgerichtshof (BGH) verhandelten Fall (Az. V ZR 250/15 vom 21.07.2017) ging es um einen ganz ähnlichen Streitpunkt.

Jahrzehntelang war die Sache klar: Wenn das Laub vom benachbarten Grundstück auf das eigene weht, kann man sich zwar darüber ärgern, aber für die Entfernung ist man selbst verantwortlich. Auch, wenn es sich um die Blätter mehrerer Bäume handeln sollte, blieb dieser Grundsatz bislang bestehen. Nun hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem bestimmten Zusammenhang einem Kläger sogar einen Anspruch auf eine Ausgleichszahlung zugesprochen (Urteil vom 27. Oktober 2017, Az. V ZR 8/17).

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 13. Oktober 2017 in einer Angelegenheit verhandelt, die so oder so ähnlich immer wieder vorkommt (Az.: V ZR 11/17). Es ging um eine Eigentumswohnung, die die Kläger kaufen wollten. Sie waren sich mit der beklagten Verkäuferin über den Preis einig geworden, sodass ein Notartermin vereinbart wurde. Der Käufer bereitete den Kauf vor, indem er mit einer Bank einen Darlehensvertrag abschloss, mit dem fast 80 % des Kaufpreises abgedeckt wurden. Doch wenige Tage vor dem Notartermin überlegte es sich der Verkäufer anders und verlangte einen um fast 100.000 Euro höheren Kaufpreis. Die Widerrufsfrist für den Darlehensvertrag war da schon abgelaufen.

Bei diesem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. V ZR 245/14 vom 22.07.2015) sollten Immobilieneigentümer hellhörig werden, die ihr Haus oder Grundstück mithilfe eines Maklers verkaufen wollen. Sich zurückzulehnen und sich voll auf ihn zu verlassen, ist nicht immer eine gute Idee.

Das Problem, dessen sich der Bundesgerichtshof (BGH) annehmen musste, betrifft nur Wohnungseigentümergemeinschaften. Im behandelten Fall (Az. VII ZR 308/12 vom 12.09.2013) enthielt der Kaufvertrag, den alle Wohnungseigentümer unterschrieben hatten, eine Klausel, wonach jeder Käufer den bereits im Vertrag namentlich genannten Sachverständigen, den ebenfalls namentlich aufgeführten Verwalter und den Verwaltungsbeirat damit beauftragen sollten, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durchzuführen. Das taten auch alle Eigentümer ohne Protest, doch das dicke Ende kam noch.

Wohnungseigentümer, die bereits einige Eigentümerversammlungen hinter sich haben, kennen das: Spätestens, wenn es ums Geld geht, ist es vorbei mit dem Frieden am Besprechungstisch. Doch es gibt Entscheidungen, gegen die sich der Einzelne nicht wehren kann, wenn er von den anderen Eigentümern überstimmt wird. Das Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht – Wohnungseigentumsgesetz (WoEigG) schreibt vor, wann eine einfache oder gar eine Zweidrittelmehrheit nötig ist, um geplante Vorhaben umsetzen zu können. In manchen Fällen müssen Entscheidungen jedoch einstimmig getroffen werden, was die Konfliktbereitschaft so groß werden lässt, dass die Beteiligten auch den Gang vor ein Gericht nicht scheuen.

Es ist bekannt, dass einem Makler nach einem erfolgreich von ihm vermittelten Immobilienverkauf eine Provision zusteht. Ihre Höhe ist nirgends gesetzlich festgelegt, sondern ergibt sich allein aus dem Inhalt des Maklervertrags. Die auch als Courtage bezeichnete Gebühr ist regional sehr unterschiedlich und liegt je nach Bundesland bei durchschnittlich knapp 6 bis mehr als 7 %. Ganz anders ist die Rechtslage bei der sog. Reservierungsgebühr.

Seit mehreren Jahren befindet sich die Zahl der Verkäufe von Wohnimmobilien auf einem hohen Niveau: Die niedrigen Hypothekenzinsen motivieren diejenigen, die sich nicht für den Bau eines Eigenheims interessieren, sich nach einer geeigneten gebrauchten Eigentumswohnung oder einem Haus umzusehen. Kommt es zu einem Besichtigungstermin, haben die Verkäufer die Pflicht, die Kaufinteressenten über die baulichen Mängel der Immobilie zu informieren. Doch gilt das auch, wenn der Mangel in einer Eigenschaft besteht, die zum Zeitpunkt des Hausbaus mit den damals geltenden Bauvorschriften im Einklang war?

Dieser Frage liegt ein Rechtsstreit zugrunde, der vom Bundesgerichtshof (BGH) am 9. Februar 2018 entschieden wurde (Az. V ZR 311/16). Ein Grundstückseigentümer hatte 2011 einen Fachbetrieb mit der Reparatur seines Hausdaches im historischen Zentrum von Quedlinburg beauftragt. Die Handwerker benutzten dabei für Heißklebearbeiten u. a. auch einen Brenner. Was sie jedoch nach Beendigung ihrer Arbeiten übersahen: Durch die Hitze hatte sich ein Glutnest gebildet, das sich später zu einem Brand entwickelte. Das Feuer breitete sich bis zum Dach des Nachbarn aus und beschädigte erheblich dessen Haus.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil vom 19. Januar 2018 (Az. V ZR 256/16) Klarheit geschaffen, wie wesentlich eine korrekte Beschreibung eines Verkaufsobjekts in einem Exposé sein muss.