Teilungserklärung

Werden Wohnungen in einem Haus separat verkauft, muss eine Teilungserklärung vorliegen. Kaufinteressenten müssen besonders vorsichtig dabei vorgehen, da diese nicht nur die Rechte und Pflichten der einzelne Eigentümer aufzeigen. Wer sich zum Kauf einer Wohnung entschlossen hat, muss insbesondere ergründen, ob es Regelungen gibt, die sich zum Nachteil für ihn auswirken könnten. Bestandteile einer Teilungserklärung sind:

1. Aufteilungsplan
   Im Aufteilungsplan sind Größe und Lage der Gebäudeteile festgehalten. Die Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils ist meistens in Tausendstel angegeben.
   
   
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung
   Eine Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt die unabhängige Nutzung der einzelnen Wohneinheiten.
   
   
3. Gemeinschaftsordnung
   In einer Gemeinschaftsordnung sind die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer festgehalten. Sie kann, aber muss keine Hausordnung beinhalten.

Eine Teilungserklärung ist die Voraussetzung dafür, dass einzelne Wohnungsgrundbücher angelegt werden können. Jeder Bestandteil der Teilungserklärung sowie die einzelnen Wohnungsgrundbücher müssen von einem Notar beglaubigt sein. Anschließend können die einzelnen Wohneinheiten verkauft werden. Da die Aufteilungen vor dem Verkauf der einzelnen Wohnungen stattfinden, hat der Käufer keinerlei Einfluss auf Regelungen der Teilungserklärung.

In einer Teilungserklärung muss ersichtlich sein, was das Sondereigentum und was das Gemeinschaftseigentum ist. Eine genaue räumliche Aufteilung ist im Aufteilungsplan vermerkt. Jedoch muss auch geklärt sein, ob beispielsweise die gesamten Wasserleitungen des Hauses zum Gemeinschaftseigentum zählen oder nur die Hauptversorgungsleitungen. Dies kann bei einem Schaden von relevanter Bedeutung sein, da alle Eigentümer anteilsweise für einen Schaden aufkommen müssen. Schäden, die unter das Sondereigentum fallen, müssen vom jeweiligen Wohnungseigentümer übernommen werden. Zu beachten sind auch die Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen.

In einer Teilungserklärung wird auch geregelt, ob eine gewerbliche Nutzung des Sondereigentums möglich ist. Die Gebrauchsbeschränkung ist Bestandteil der Teilungserklärung. Sie regelt zum Beispiel die Verteilung der anfallenden Kosten, die Hausordnung und die sogenannten Sondernutzungsrechte. Eine Änderung der Gemeinschaftsordnung kann erst erfolgen, wenn alle Eigentümer mit den Änderungen einverstanden sind. Deshalb sollten sich Kaufinteressenten bereits im Vorfeld mit der Materie befassen.