Lastenberechnung

Die Lastenberechnung ist Bestandteil des Finanzierungsplans. Sie beinhaltet eine mehrjährige Berechnung aller Kosten für die Tilgung, Zinsleistungen und Dienstleistungen sowie die Betriebs- und Instandhaltungskosten für ein Gebäude. Eventuelle Einnahmen durch Vermietung, Zuschüsse durch den Staat als Lastenbeihilfen und steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten werden bei der Lastenberechnung in Abzug gebracht.

Eine Lastenberechnung ist für gewisse (Bau-) Vorhaben laut Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) erforderlich. Sie findet Anwendung bei einem Eigenheim, einer Kleinsiedlung oder einem Kaufeigenheim für das Gebäude. Darüber hinaus ist die Lastenberechnung erforderlich bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen oder Kaufeigentumswohnung und bei Wohnungen “des eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts” inklusive dem Teil des Grundstücks, worauf sich dieses Recht erstreckt.

Prinzipiell geht es bei der Lastenberechnung darum, die tatsächlichen Kosten zu ermitteln, die der Käufer einer Immobilie zu tragen hat. Im Gegensatz dazu steht die Wirtschaftlichkeitsberechnungen. Sie dient dazu den Nachweis über die Wirtschaftlichkeit eines Wohnbauvorhabens zu erbringen.

Bei der Lastenberechnung wird zwischen der Aufstellung durch den Bauherrn und der Aufstellung durch den Erwerber unterschieden:

• Lastenberechnung durch den Bauherrn
  Ist der Eigentümer gleich der Bauherr, besteht die Möglichkeit die Lastenberechnung aufgrund einer vorher durchgeführten Wirtschaftlichkeitsberechnung durchzuführen. Nutzt man diese Option nicht, muss die Lastenrechnung die Beschreibung des Grundstücks und des Gebäudes, eine Gesamtkostenberechnung, einen Finanzierungsplan und eine Belastungsermittlung enthalten.
  
  
• Lastenberechnung durch den Erwerber
  Erwirbt der Eigentümer das Gebäude beziehungsweise Wohnung durch einen Veräußerungsvertrag gegen Entgelt, tritt bei der Lastenberechnung der Erwerbspreis anstelle der Gesamtkosten auf, zuzüglich der auf den Käufer fallende Erwerbskosten und die nach dem Kauf entstandenen Kosten. Darüber hinaus bedarf es der Ausweisung der Mittel im Finanzierungsplan, welche zur Erwerbspreisdeckung dienen.