Der Artikel 14 des Grundgesetzes der Bundesrepublik Deutschland beinhaltet das zugesicherte Eigentumsrecht. Der Paragraf § 903 des Bürgerlichen Gesetzbuches beschreibt die Befugnisse eines Eigentümers. Demnach hat der Eigentümer das Recht, mit seinem Eigentum nach Belieben zu verfahren, solange kein Gesetz oder geltendes Recht verletzt wird.

Bei einer Eigentumsübertragung wird das Eigentum einer Person an eine andere Person übertragen. Das können entweder bewegliche Sachen oder unbewegliche Sachen sein. Der Eigentumsübertrag findet nicht statt, wenn der Kaufvertrag unterschrieben wird, sondern erst, wenn der formale Eintrag ins Register vollzogen ist. Beim Autokauf ist der Eigentumsübertrag vollzogen, wenn der Fahrzeugbrief auf den neuen Eigentümer umgeschrieben ist. Bei einem Grundstückskauf ist der Eigentumsübertrag vollzogen, wenn der neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen ist.

Der Ablauf des Eigentumsübertrages bei Immobilien ist immer der Gleiche, da er vom Gesetzgeber festgelegt worden ist. Wenn sich der Verkäufer und der Käufer auf einen Preis geeinigt haben, dann ist der nächste Schritt der Weg zum Notar. Der Notar erstellt den Kaufvertrag für das Objekt. Beim Beurkundungstermin liest der Notar den Kaufvertrag noch mal vor und beantwortet alle Fragen. Es gilt nur das, was in dem Kaufvertrag festgeschrieben ist. Beide Parteien müssen den Kaufvertrag dann unterschreiben. Der Käufer übernimmt die Kosten für den Notar. Danach wird der neue Besitzer in das Grundbuch eingetragen.

Im deutschen Recht ist Wohnungseigentum eine Form des Eigentums einer einzelnen Wohnung. Somit können in einer Wohneigentumsanlage einzelne Wohnungen separat verkauft, vererbt oder mit Grundpfandrechten belastet werden. Der Kauf einer Eigentumswohnung unterliegt den gleichen Förderungsmöglichkeiten wie denen beim Hauskauf. Beim Kauf einer Eigentumswohnung kauft der Käufer nicht nur die Wohnung, sondern wird auch Mitbesitzer des Gesamthauses und des Grundstückes. Dieser Besitz ist das Gemeinschaftseigentum. Dessen Anteil ist abhängig von der Größe der Wohnung im Verhältnis zur Gesamtfläche des Hauses.

Neben dem Kaufpreis fallen bei einer Eigentumswohnung auch monatliche Nebenkosten an, die höher ausfallen können, als die regulären Nebenkosten einer Mietwohnung. Die Nebenkosten umfassen die normalen Verbrauchkosten für Wasser, Abwasser, Strom sowie die zutreffenden Steuern einer selbstgenutzten Wohnung, zusätzlich der Verwaltungskosten und der Instandhaltungsrücklagen. Gerade bei den Instandhaltungsrücklagen kann es bei den Eigentümergemeinschaften über die Höhe der Rücklage zum Streit kommen. Die Rücklagen dienen dazu, Instandhaltungen und/oder Sanierungen am Haus zu bezahlen. Beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten einige Punkte beachtet werden:

1. Welche Art von Wohnung - Altbau oder Neubau
2. In welcher Wohngegend liegt die Wohnung
3. Wie groß ist die Wohnung und was kostet sie
4. Wie sieht es in der Umgebung mit Geschäften und Freizeiteinrichtungen sowie Schulen aus
5. Wie ist die Nutzung des Gemeinschaftseigentums geregelt

Badewannen haben sich von einer rein funktionalen Einrichtung zu einem Designobjekt entwickelt, die im Mittelpunkt eines Badezimmers stehen können. Badewannen gibt es in vielen verschiedenen Formen, Größen und Stilen. Die beiden Haupttypen sind freistehende Wannen und eingebaute Wannen, die Einbauwannen. Während eingebaute Wannen am häufigsten und praktischsten sind, sind freistehende Wannen für ihre auffällige visuelle Wirkung bekannt.

Eine eingebaute Wanne ist eine Badewanne, die an mindestens zwei Seiten “unvollendet”, nicht verkleidet oder offen, ist und an einer Wand oder in eine vorgefertigte Wannenverkleidung oder -vorrichtung installiert wird. Wie der Name schon sagt, ist diese Art von Badewanne architektonisch in der Gestaltung des Badezimmers verankert. Die Form der fertigen eingebauten Wanne ergibt sich aus der Gestaltung des Badezimmers, in den sie passen muss. Einbauwannen sind platzsparend. Sie sitzen bündig an einer Wand und werden nicht in der Mitte des Badezimmers aufgestellt. Wenn ein Haus oder Wohnung nur über ein kleines Badezimmer verfügt, ist eine eingebaute Badewanne wahrscheinlich die beste Option, da sie den Platz optimal nutzt.

Eingebaute Wannen sind für den täglichen Gebrauch praktischer, da auch ein Duschkopf eingebaut werden kann. Da sie von Wänden umgeben sind, bieten sie mehr Stauraum / Abstellfläche für Seife, Shampooflaschen und Co.

Im Allgemeinen sind Einbauwannen günstiger, als freistehende Wannen. Jedoch kommen zusätzliche Kosten für Fliesen und Installation hinzu.

Als Einblasdämmung bezeichnet man lose Dämmstoffe, die über ein spezielles Verfahren in schwer zugängliche Hohlräume eingebracht werden. Als Material werden vorwiegend Zellulose, Holzfasern oder Gräser, aber auch Polystyrol oder Mineralwolleflocken verwendet. Die Einblasdämmung eignet sich besonders als zuverlässige Dämmvariante für Mauerwerk, Dächer, Fassaden, Installationsschächte oder Decken.

Das Verfahren

Für das fachgerechte Einbringen der Einblasdämmung sind eine spezielle Einblasmaschine und Fachwissen gefragt. Diese Dämmform ist nicht für den Laien geeignet. Die Anforderung an die Qualifikation ist auch in der bauaufsichtlichen Zulassung der Dämmmaterialien geregelt. Das lose Material wird in die Einblasmaschine eingefüllt und anschließend durch einen abgedichteten Schlauch über einen Luftstrom in den Hohlraum geblasen. Wird das lose Dämmmaterial nicht eingeblasen, sondern – wie zum Beispiel bei Granulat - eingefüllt, spricht man von einer Schüttdämmung.

Dämmverfahren für Altbau und Neubauten

Die Einblasdämmung eignet sich besonders gut für Altbauten im Rahmen der energetischen Gebäudesanierung, da schwer zugängliche Hohlräume ohne größere Rückbauten sicher gedämmt werden können. Bei der nachträglichen Dämmung von zweischaligem Mauerwerk dürfen nur hydrophobe (wasserabweisende) Dämmstoffe verwendet werden. Dazu gehören Glaswolle, Steinwolle, Perlite, Polystyrol, Biofoam oder Gieß-Polyurethan-Schaum. Für innenliegende Einbausituationen wie Holzbalkendecken kommen Zellulose oder Holzfasern zur Anwendung. Ebenso kommt das Verfahren für Neubauten zum Einsatz. Dort wird dieses Dämmverfahren zum Beispiel zum Füllen von Hohlräumen in Decken oder im Dach verwendet.

Vorzüge und Nachteile der Einblasdämmung

Vorteilhaft bei der Einblasdämmung ist die einfache Anwendung. Gerade in Altbauten kann der Dämmstoff ohne größere Bauarbeiten über bereits vorhandene oder nachträglich hergestellte Öffnungen eingefüllt werden. Einer der größten Nachteile besteht in den Problemen, die durch eine nicht fachgerechte Ausführung entstehen: Es kann zu Feuchtschäden und damit zu Schäden an der Bausubstanz und den Verlust der Dämmwirkung kommen. Eine vorhandene Einblasdämmung erschwert spätere Umbauten: Zum Beispiel wenn im gedämmten Dach ein zusätzliches Fenster eingebaut werden soll.

Bauherrn sollten sich Gedanken darüber machen, wie sie ihr Eigenheim einbruchsicher planen oder aufzurüsten. Der Einbruchschutz spielt eine sehr große Rolle, weil die Schwachstellen eines jeden Gebäudes die Türen und Fenster sind. Als Schutz vor Dieben sind sowohl mechanische wie elektronische Sicherheitsmaßnahmen zu empfehlen. Die Einbruchsicherheit hängt im Wesentlichen von der Beschaffenheit der Türen, Fensterrahmen und Fenster ab. Dabei spielen einbruchsichere Schlösser, Schließanlagen und auch Rollläden oder Schutzgitter eine große Rolle. Auch Alarmanlagen bieten einen hohen Schutz vor Einbrechern. Eine Kombination beider Maßnahmen bieten erfahrungsgemäß den besten Schutz vor ungebetenen Gästen. Bauteile, die von der unabhängigen Zertifizierungsstelle für Einbruchschutz VdS ausgezeichnet wurden, sind qualitätsgeprüft.

Siehe auch www.hausbauberater.de/bauwissen/immobilien-wirksam-vor-einbrechern-schuetzen.

Ein Einfamilienhaus ist ein Gebäude, das als Wohnraum für eine Familie oder in einem Haushalt lebende Personen dient. Klassisch sind die Bewohner eines Eigenheimes auch Eigentümer. In der Regel ist ein Einfamilienhaus ein frei stehendes Haus, das sich alleinstehend auf einem Grundstück befindet. Auch Doppelhaushälften, Reihenhäuser und das Einfamilienhaus mit zwei Wohneinheiten (Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung) fallen in die Rubrik der Einfamilienhäuser. Für das Einfamilienhaus wird umgangssprachlich auch häufig der Begriff Eigenheim verwendet.

Die ersten Einfamilienhäuser entstanden in den zwanziger Jahren. Der Krieg war vorbei und die Politik erkannte, dass ein eigenes Haus zu den größten Wunschvorstellungen der Deutschen gehörte. Die weite Verbreitung des Eigenheims fand jedoch erst in den 60er Jahren statt. Mit zunehmendem Wohlstand war es dann auch möglich, dass ein größerer Anteil der Menschen die Möglichkeit wahrnahm, den Traum vom Eigenheim zu verwirklichen.

Im zwanzigsten Jahrhundert befinden sich etwa 15,8 Millionen Einfamilienhäuser auf deutschem Boden. Jedoch liegt Deutschland damit noch lange nicht auf dem ersten Platz. Grund hierfür sind vor allem die hohen Kosten, die entstehen, um den Traum vom Hausbau oder Hauskauf in die Wirklichkeit umzusetzen.

Die durchschnittliche Größe eines Einfamilienhauses in Deutschland liegt bei etwa 150 Quadratmetern und ist von einem Grundstück von durchschnittlich etwa 850 Quadratmetern umgeben. Um dieses durchschnittliche Bauvorhaben realisieren zu können, muss der Bauherr mit Kosten in Höhe von ca. 320.000 € rechnen. Dafür können diverse staatliche Förderungen in Anspruch genommen werden, die aber weitestgehend zweckgebunden sind. Von ihnen können Hauseigentümer profitieren, die ihre Immobilie zum Beispiel altersgerecht umbauen, energieeffizient bauen oder umbauen wollen. Auch nicht zweckgebundene Förderungen wie die Wohnungsbauprämie oder das KfW-Wohnungsbauprogramm können beantragt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass zukünftige Eigenheimbesitzer sich rechtzeitig über die Gesetzeslage und die Voraussetzungen dafür informieren, um an die gewünschten Zuschüsse zu gelangen.

Ein Zweigriffmischer besteht aus zwei Wasserhähnen und einem Auslauf. Traditionell liefert er links heißes und rechts kaltes Wasser. Beide Wasserhähne müssen gleichzeitig aufgedreht werden, um die gewünschte Temperatur einstellen zu können.

Ein Einhebelmischer ist im Gegensatz zum Zweigriffmischer einfacher zu bedienen. Er wurde ursprünglich für die Küche entwickelt, da nur eine Hand benötigt wird, um ihn zu handhaben. Er verfügt über einen Hebel, der zwei Aktionen ausführt, und zwar die Temperaturanpassungen durch die Bewegung des Hebels von rechts nach links und die Durchflussanpassungen durch Auf- und Abwärtsbewegungen. Das ist praktisch, spart Zeit und Wasser.

Darüber hinaus kann ein Einhebelmischer mit einem Verbrühschutz ausgestattet sein, um eine maximale Temperatur einzustellen. Die meisten Modelle verfügen auch über einen Durchflussregler, der sich hervorragend zum Wassersparen eignet. Die Wassertemperatur ist voreingestellt, da der Griff zwischen den Einsätzen an derselben Stelle belassen werden kann.

Es ist auch möglich, Einhebelmischer mit Infrarotsteuerung zu erwerben. Diese Modelle schalten sich automatisch aus, wodurch Wasserverschwendung reduziert und die Umwelt geschont wird.
Moderne automatische Sensormischhähne gehen mit berührungslosem Betrieb durch Infrarotsensoren noch einen Schritt weiter.

Ein Einheitswert ist ein Wert der Finanzbehörde, um die Höhe der Grund- und Gewerbesteuer berechnen zu können. Er stellt den Wert einer Immobilie oder eines Grundstückes dar und ist deshalb für jeden Eigentümer von erheblicher Bedeutung. Der Einheitswert sollte jedoch nicht mit dem Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie verwechselt werden, da dieser sich auf die Werteverhältnisse von 1964 in den alten Bundesländern und von 1935 in den neuen Bundesländern bezieht und dadurch veraltete Grundstückswerte offenlegt.

So kann es beispielsweise sein, dass eine Immobilie, die sich 1964 noch in einer eher schlecht erschlossenen Gegend befand, heute zu einem attraktiven Wohnobjekt in einem angesagten Viertel gemausert hat und dadurch kräftig an Marktwert gewonnen hat. Demzufolge war es nur eine Frage der Zeit, das eine Änderung in Kraft treten musste, um ungleichen Behandlungen von Immobilieneigentümern ein Ende zu setzen. Im April 2018 wurde die Grundsteuer in ihrer veralteten Form durch das Bundesverfassungsgesetz außer Kraft gesetzt. Siehe dazu auch:

• hausbauberater.de/bauwissen/grundsteuer-reform-das-kommt-auf-eigentuemer-und-mieter-zu und
• hausbauberater.de/bauwissen/grundsteuer

Im Jahre 2019 wurde durch den Bundesrat eine werteabhängige Neuberechnung der Grundsteuer beschlossen, die ab dem 1. Januar 2025 das erste Mal zu begleichen ist.

Die Höhe der Grundsteuer kann zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht genannt werden, da zunächst die jeweiligen Werte der Grundstücke durch Ertragswertverfahren zu ermitteln sind. Dabei fließen neben der Grundstücksfläche, der Immobilienart, dem Alter des Gebäudes, auch der Bodenrichtwert und die statische Nettokaltmiete in die Wertebestimmung der Wohnimmobilie mit ein. Bis Ende 2022 sollen die Wertfeststellungen von circa 36 Millionen Immobilien bundesweit abgeschlossen sein.

Unter einer Einliegerwohnung versteht man eine in sich geschlossene Wohneinheit, die sich in einem Ein-oder Zweifamilienhaus befindet, in der eine Wohnung vom Eigentümer bewohnt wird. Normalerweise sind Einliegerwohnungen im Kellerbereich oder Dachgeschoss einer Immobilie vorzufinden und verfügen über einen separaten Eingang.
Eine Einliegerwohnung kann vielschichtig genutzt werden. Sie kann als Wohnraum für Eltern oder Kinder dienen, aber auch eine monatliche Einnahmequelle sein, um Darlehensrückzahlungen zu finanzieren. Aber auch als Altersvorsorge dienen, um die Altersrente aufzustocken. Bei allem darf aber nicht vergessen werden, dass die Mieteinnahmen zu versteuern sind. Sie können sich auf www.deurag.de umfassend darüber informieren. Auch sollte sich jeder Hauseigentümer bewusst sein, dass bei der Vermietung einer Einliegerwohnung die eigene Privatsphäre stark eingeschränkt sein kann.

Aus steuerlicher Sicht kann eine Einliegerwohnung jedoch auch überaus interessant sein. Dabei sollten jedoch gewisse Regeln beachtet werden, um in den finanziellen Genuss von Förderungen zu gelangen. Dazu gehören beispielsweise die Größe und Ausstattung des Objektes. Auch staatliche Unterstützung durch die KfW kann beim Hausbau mit Einliegerwohnung beantragt werden. Sofern beide Wohneinheiten energieeffizient unter professioneller Baubegleitung gebaut werden, kann der Bauherr die dafür bestimmten Fördermittel sogar doppelt in Anspruch nehmen.

Zukünftige Mieter einer Einliegerwohnung sollten sich im Klaren darüber sein, das sich die Rechtslage im Vergleich zu einem normalen Mietverhältnis stark unterscheidet. Es können einige Nachteile, wie zum Beispiel eingeschränkter Kündigungsschutz auftreten. Das kann bedeuten, das der Vermieter bei Eigenbedarf dem Mieter ohne Grund kündigen darf. Auch ist der Vermieter nicht verpflichtet, anfallende Heizkosten gemäß Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig gegenüber dem Mieter abzurechnen. Er kann beispielsweise nach Quadratmeterzahl berechnen, wie viel der Mieter an Heizkosten zu bezahlen hat. Das kann zum Vorteil, aber auch zum Nachteil eines Mieters gerechnet werden. Ist der Stromverbrauch des Vermieters zum Beispiel höher als der Stromverbrauch des Mieters, dann ist das natürlich von Nachteil. Tritt jedoch die gegenteilige Situation ein, dass der Mieter einen höheren Verbrauch an Energie zu verbuchen hat als der Vermieter, ist dies ein klarer Vorteil. Diese Regelung muss jedoch klar im Mietvertrag vereinbart werden. Auch die eingeschränkte Größe einer Einliegerwohnung ist für jeden Mieter zu überdenken. Darum ist sie eher für Einzelpersonen oder Paare ohne Kinder gedacht.

Unter Einmessung versteht man die Vermessung von neu errichteten oder maßgeblich umgebauten Bauwerken in Bezug auf das Baugrundstück. Diese Maßnahme dient zur Aktualisierung des Liegenschaftskatasters, das für jede Gemeinde vorhanden und immer wieder auf den neuesten Stand gebracht wird. Mit der Einmessung wird ein Vermessungsingenieur beauftragt.

Einmessungen müssen erfolgen bei:

• Gebäuden, die mehr als 12 m² Grundfläche besitzen
• An- und Umbauten, die eine Grundrissänderung zur Folge haben
• Windkraftanlagen mit über 10 m Gesamthöhe
• Ortsfeste, oberirdische Anlagen für das Fernmeldewesen oder die öffentliche Versorgung mit mehr als 100 m³ Rauminhalt
• Sonstige ortsfeste, oberirdische Anlagen mit mehr als 100 m³ Rauminhalt und mehr als 6 m Gesamthöhe

Einmessungen müssen nicht erfolgen bei:

• Vor 1975 errichteten Gebäuden
• Einzel oder Doppel-Carports, außer sie eignen sich in Verbindung mit anderen Anbauten als Stellfläche für mehr als 2 Kraftfahrzeuge
• Gartenlauben mit einer Gesamtfläche von weniger als 24 m²
• Windkraftanlagen, die vor dem 12.06.2009 errichtet wurden

Warum ist eine Einmessung nötig?

Bauherrn sind zur Einmessung von neu errichteten Bauwerken gesetzlich verpflichtet und dazu, das Ergebnis dem zuständigen Katasteramt zu übermitteln. Damit wird die Fortschreibung der Liegenschaftskataster gesichert. Der aktuelle Stand dieses Katasters ist dabei mehr als eine gesetzliche Formalie. Sie ermöglicht die Überprüfung, ob Flucht- und Rettungswege eingehalten wurden und die vorgeschriebenen Feuerwehrzufahrtswege vorhanden sind. Ebenfalls überprüft wird die Einhaltung von Abstandsflächen nach Landesbauordnung sowie die Berücksichtigung der Belange von Nachbarschaftsrecht, Umweltschutz und Lärmschutz.

Wie wird die Einmessung durchgeführt?

Die Durchführung einer Gebäudeeinmessung erfolgt durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI). Dieser Spezialist vermisst die Größe des Gebäudes sowie dessen Lage auf dem Grundstück in Bezug auf die beim Katasteramt angegebenen Grundstücksgrenzen. Anschließend wird das Ergebnis mit dem amtlichen Lageplan, der mit dem Bauantrag eingereicht wurde, verglichen. Die Toleranzen sind hierbei sehr eng gefasst und bewegen sich im Bereich um 3 cm Abweichung.

Für die Einmessung eines Gebäudes ist der Besitzer zuständig. Er muss sich dabei – je nach Bundesland – an recht enge zeitliche Fristen halten. Der Bauherr, bzw. Eigentümer, muss diese Maßnahme veranlassen und auch bezahlen. Die Kosten hängen von dem ermittelten Wert der baulichen Anlage ab.

Einmessung und Vermessung – Wo liegt der Unterschied?

Der Unterschied zwischen den beiden Begrifflichkeiten liegt vorwiegend im Zeitpunkt des Messens. Während sich der Begriff Einmessung stets auf die fertiggestellte Baumaßnahme bezieht, kann eine Vermessung zum Beispiel bereits beim Grundstückskauf stattfinden, um die genauen Grenzverläufe zu ermitteln. Die Einmessung sollte auch nicht mit der Absteckung verwechselt werden. Hierbei handelt es sich um die Festlegung der Gebäudeecken und Achsen vor Baubeginn.