Urteil vom BGH zur Maklercourtage

Die Maklercourtage ist sehr oft ein strittiges Thema und hat schon in zahlreichen Fällen dafür gesorgt, dass sich Makler und Immobilienverkäufer oder –käufer vor Gericht wiedergesehen haben. In dem am 21. November 2018 vom I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschiedenen Fall (Az. I ZR 10/18) kam jedoch noch ein Dritter ins Spiel.

Wie weit geht das Recht des Maklers auf eine Provision?

Auf den allerersten Blick scheint es klar zu sein: Es gibt einen Vertrag zwischen einem Makler und seinem Kunden, der Makler kann diesem einen Käufer vermitteln und erhält seine Provision. So läuft es in der Mehrzahl der Vermittlungen ab. Der BGH musste aber in einem speziell gelagerten Fall entscheiden: Die Klägerin hatte eine Streithelferin (Anm.: Person mit weitreichenden rechtlichen Vollmachten) damit beauftragt, einen Kaufinteressenten für eine ihrer Immobilien zu finden. Im Fall einer erfolgreichen Vermittlung wurde der Beauftragten eine Provision von fünf Prozent des Kaufpreises vertraglich zugesichert. Die Streithelferin fertigte ein Exposé an und sprach mögliche Interessenten an. Zu ihnen gehörte auch der Geschäftsführer einer GmbH. Dieser nahm in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer auch an der Objektbesichtigung teil. Anschließend nahm er jedoch auf privater Basis Kontakt mit dem Geschäftsführer der Verkäuferin auf, woraufhin es zu einem notariellen Kaufvertrag gekommen ist.

Der § 652 Abs. 1 BGB beschäftigt sich mit der Frage, wann einem Makler von seinem Auftraggeber ein sogenannter Mäklerlohn zusteht.

Dabei kommt es vor allem auf zwei Merkmale an:

• Es muss einen Nachweis darüber geben, dass es die Gelegenheit gegeben hat, einen Vertrag abzuschließen oder
• es wurde konkret ein Vertrag vermittelt.

Das Aushändigen eines Exposés gilt lediglich als Werbung. Die spätere Besichtigung wird nach üblicher Rechtsprechung ebenfalls nicht als Vermittlung angesehen. Es ist zwar zu vermuten, dass der spätere Käufer sich zu diesem Zeitpunkt schon für die Immobilie interessiert hat, es kommt jedoch darauf an, dass konkrete Verhandlungen stattfinden, an deren Ende ein Kaufvertrag steht. An diesen Verhandlungen war die Maklerin aber nicht beteiligt, sie fanden nur zwischen der Verkäuferin und dem späteren Käufer statt. Dass es sich bei dem Käufer und dem Teilnehmer an der Besichtigung um ein und dieselbe Person handelte, spielt hierbei keine Rolle: Die Maklerin hatte diese Person in ihrer Eigenschaft als Geschäftsführer eines Unternehmens kontaktiert, den Kaufvertrag unterschrieb sie als private Erwerberin. Die Maklerin hat in diesem Fall keinen Anspruch auf eine Provision.

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