Hausbau in einer Baulücke: Eine gute Alternative oder ein zu großes Risiko?

Wer nicht aufs Land ziehen und dort sein Eigenheim bauen möchte, muss in der Regel auf Grundstücke zurückgreifen, die sich eher in den äußeren Vierteln einer Stadt befinden. Nicht jedem gefällt es allerdings, dass sich so die Wege zur Arbeit, zu Einkaufsmöglichkeiten oder kulturellen Einrichtungen verlängern. Aber Wohnraum in der Innenstadt ist meistens teuer. Hier können Baulücken eine Lösung sein.

Was ist eine Baulücke?

Eine Baulücke ist ein unbebautes Grundstück, das sich in einer Umgebung von bebauten Grundstücken befindet. Bis zu welcher Größe ein unbebautes Grundstück noch als Baulücke anzusehen ist, ist nicht klar zu definieren: Letztendlich darf sie nur so groß sein, dass die schon vorhandene Bebauung ihr klare Grenzen setzt. Deshalb spielt es in diesem Zusammenhang auch keine Rolle, ob es für dieses Grundstück einen Bebauungsplan gibt. Das Bundesverwaltungsgericht hat bereits in einem Urteil aus dem Jahr 1986 die Situation verdeutlicht (Az. 4 C 15.84 vom 19.09.1986): Es geht bei der Bewertung eines Grundstücks als Baulücke darum, dass eine „aufeinander folgende Bebauung […] trotz vorhandener Baulücke den Eindruck der Geschlossenheit (Zusammengehörigkeit) vermittelt“. Der Eindruck einer geschlossenen Bebauung ist beim Betrachter also auch dann noch vorhanden, wenn er das unbebaute Grundstück gedanklich überspringt.

Die Bebaubarkeit von Baulücken

Inwieweit eine Baulücke überhaupt für einen Neubau genutzt werden darf, gibt der Bebauungsplan der jeweiligen Kommune vor. Interessenten können ihn bei der Stadtverwaltung einsehen, immer mehr Kommunen stellen ihn auch über das Internet zur Verfügung. Siehe auch: Was Bauherren über Bebauungspläne wissen sollten.

Baulücke mit Bebauungsplan

Der Bebauungsplan gibt klare Vorgaben darüber, wie groß die bebaute Fläche und wie hoch ein Haus sein darf. Auch andere Details wie die Dacheindeckung, die Grundstücksabgrenzung oder die Ausrichtung des Dachfirstes lassen sich aus dem Bebauungsplan entnehmen. Wer ganz sicher gehen und rechtsverbindliche Informationen haben möchte, stellt vorab eine kostenpflichtige Bauvoranfrage.

Baulücke ohne Bebauungsplan

Sollte es für das gewünschte Grundstück keinen Bebauungsplan geben, könnte es für Interessenten schwieriger werden, sich ihren Traum vom eigenen Heim in einer Baulücke zu verwirklichen: Dann muss die Planung gem. § 34 des Baugesetzbuches (BauGB) durchgeführt werden, was einige Risiken birgt.

Der Knackpunkt ist in Absatz 1:
Hier wird ein Vorhaben immer dann als zulässig betrachtet, „wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist.“ Diese ungenauen Voraussetzungen führen oft zu Streitigkeiten, weil sich Architekten bei ihrer Planung an architektonischen und städtebaulichen Gesichtspunkten orientieren, Richter jedoch im ungünstigen Fall ganz andere Maßstäbe anlegen und beispielsweise nachbarrechtliche Fragen in den Vordergrund stellen.

Künftige Bauherren können sich vor solch einem Szenario nur schützen, indem sie zur Klärung der grundsätzlichen Bedingungen den Rat eines Fachanwalts für Baurecht in Anspruch nehmen. Auch das Gespräch mit den künftigen Nachbarn ist sehr sinnvoll, da so geklärt werden kann, ob diese mit der geplanten Bauweise einverstanden wären. Der Austausch mit den Nachbarn wird noch wichtiger, wenn es sich bei der Baulücke um ein Hinterliegergrundstück (auch: Pfeifenstielgrundstück) handelt, da dann auch über die Ausgestaltung des Wegerechts verhandelt werden muss.

Nicht zuletzt kann die Planung eines Hauses in einer Baulücke zu einer Herausforderung werden: Die meisten Grundstücke dieser Art sind sehr schmal, sodass das Gebäude möglicherweise einen unkonventionellen Grundriss erhalten muss.

Die Baulücke in der Praxis

Die meisten Kommunen wünschen sich, dass eine Baulücke geschlossen wird und sich so ein harmonischeres Stadtbild ergibt. Deshalb sind solche Grundstücke, die im kommunalen Eigentum sind, preisgünstig zu kaufen. Ein weiterer Vorteil ist, dass sie in der Mehrzahl bereits erschlossen sind.

Ein häufiges Problem von Interessenten ist jedoch, überhaupt eine Baulücke zu finden. Hier gibt es verschiedene Möglichkeiten:

• In den Stadt- und Gemeindeverwaltungen haben die Bau-, Liegenschafts- oder Stadtplanungsämter den besten Überblick, wo es im Stadtgebiet noch Baulücken gibt. Hier finden sich kompetente Ansprechpartner.
• Zahlreiche Städte stellen bereits im Internet Stadtpläne zur Verfügung, auf denen Baulücken farbig markiert wurden. So lässt sich bequem eine Vorauswahl treffen, ehe man weiter aktiv wird.
• Es kann auch sinnvoll sein, zu Fuß oder auf dem Fahrrad in den bevorzugten Stadtvierteln aufmerksam unterwegs zu sein und so Baulücken ausfindig zu machen. Den Namen des Eigentümers erfährt man am besten von den Nachbarn. Sollte die Nachfrage dort nicht erfolgreich sein, sollte über einen Notar die Einsichtnahme ins Grundbuch beantragt werden.
• Nicht zuletzt kann die Suche über Immobilienportale im Internet oder einen Makler zum Erfolg führen.