Wie geht es nun eigentlich mit der Grundsteuer weiter?

Seit Jahrzehnten hat die Politik es versäumt, die Grundsteuer auf neue Füße zu stellen. Das wurde im April 2018 auch vom Bundesverfassungsgericht (BVerfG) bemängelt: Es erklärte die Grundsteuer für verfassungswidrig, weil die bisher angewendete Bemessungsgrundlage völlig veraltet ist. Aber worum genau geht es hier eigentlich?

So setzt sich bislang die Grundsteuer zusammen

Eine Grundsteuer wird von den Eigentümern aller Arten von Grundstücken erhoben – ob es sich dabei um Äcker, Weideland oder Grundstücke mit Wohnimmobilien handelt, spielt für die Steuerpflicht zunächst keine Rolle. Das Grundsteuergesetz (GrStG) regelt alles Notwendige und benennt auch einige Ausnahmen für eine Steuerbefreiung oder -reduzierung wie z. B. die Religionsgesellschaften.
Die Grundsteuer wird in zwei Arten unterschieden: Die Grundsteuer A (A für „agrarisch“, also Grundstücke, die der Land- und Forstwirtschaft zuzurechnen sind) und die Grundsteuer B (B für „baulich“, also für Grundstücke, die bebaut oder bebaubar sind).

Das zuständige Finanzamt stellt den jeweiligen Einheitswert fest. Er richtet sich nach § 19 Abs. 1 Bewertungsgesetz (BewG). Die Idee hinter dieser gesetzlichen Regelung war seinerzeit, dass der Einheitswert den Marktwert von Grundstücken abbilden soll. Dazu soll er lt. Gesetz nach Bedarf und grundsätzlich alle sechs Jahre neu festgesetzt (s. § 21 BewG) werden. An dieser Stelle werden Immobilieneigentümer, die ihr Grundstück oder Haus schon vor länger als sechs Jahren gekauft haben, nachdenklich: Tatsächlich kann sich wohl kaum jemand an eine wiederholte Neubewertung durch das Finanzamt erinnern. Wie ist das zu erklären? Der Hauptfeststellungszeitpunkt für den Einheitswert wurde 1965 auf den 1. Januar 1964 festgelegt. Zwar gab es die erste Hauptfeststellung schon zum Stichtag 1. Januar 1935, aber dann kam der 2. Weltkrieg einer weiteren Fortschreibung dazwischen. Da Hauptfestsetzungen mit sehr viel Aufwand verbunden sind und es am gesetzlichen Auftrag fehlte, gilt für das Gebiet der früheren BRD der Stichtag 1. Januar 1965 und für die sog. „neuen“ Bundesländer der 1. Januar 1935. Dass diese Werte, die darüber hinaus noch in Deutscher Mark angegeben werden, jenseits der heutigen Immobilienmarktpreise liegen, ist völlig klar. Da der Steuermechanismus aber jahrzehntelang geräuschlos funktionierte und die Kommunen als Nutznießer dieser Steuerart sich über satte Geldströme freuen konnten, wurde an diesem Thema nicht gerührt; Die Gemeinden in beiden Grundsteuerarten nahmen 2016 insgesamt 13,65 Milliarden Euro ein, 2017 waren es schon 13,96 Milliarden Euro (Quelle: statista.com).

Aber ein weiteres Merkmal der Grundsteuer soll hier nicht vergessen werden: die Hebesätze. Sie sind das einzige Werkzeug, mit dem die Gemeinden unmittelbar selbst Einfluss auf die Höhe der eigenen Grundsteuereinnahmen nehmen können. Der Hebesatz wird vom Gemeinderat jährlich neu beschlossen; multipliziert mit dem Steuermessbetrag ergibt sich die Höhe der Steuerschuld.

Der Steuermessbetrag findet sich in § 13 Grundsteuergesetz (GrStG) und wird in den beiden §§ 14 und 15 GrStG konkretisiert: Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe liegt er bei 6 ‰, für alle anderen je nach Bebauung zwischen 2,6 und 3,5 ‰. Diese Zahlen gelten für die „alten“ Bundesländer. In den „neuen“ Bundesländern gilt für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft derselbe Steuermessbetrag; für alle anderen Grundstücksarten wird eine Aufteilung vorgenommen, die deutlich detaillierter ist: Hierfür sind das Alter der Gebäude (Altbauten, die vor dem 31. März 1924 bezugsfertig waren oder Neubauten) und die Einwohnerzahl der jeweiligen Gemeinde maßgeblich. Der Steuermessbetrag liegt hier zwischen 5 und 10 ‰, es wird jedoch der (niedrigere) Einheitswert vom 1. Januar 1935 herangezogen. Um die Realitätsferne noch zu steigern, misst sich die Gemeindegröße an der allgemeinen Volkszählung vom 16. Juni 1933.
Die Kommunen gehen mit der Festlegung der Hebesätze sehr unterschiedlich um. Das Immobilienportal HOMEDAY hat sich 2017 die Hebesätze aller Kommunen genauer angesehen. Der Spitzenreiter bei der Grundsteuer B war mit 960 % nicht etwa eine süddeutsche Großstadt, sondern die nur ca. 10.000 Einwohner große Gemeinde Nauheim im Kreis Groß-Gerau (Hessen). Auf Platz fünf mit immer noch „stolzen“ 900 % ist die Ortsgemeinde Dierfeld in Rheinland-Pfalz mit damals 12 Einwohnern.

Bei der Grundsteuer A belegte Bad Herrenalb (Baden-Württemberg, rd. 7.600 Einwohner) mit 1.900 % den Spitzenplatz, dicht gefolgt von Bad Wildbad mit 1.800 % (Baden-Württemberg, rd. 10.000 Einwohner). Für beide Grundsteuerarten gibt es auch jedoch auch Gemeinden, die für ihr Gebiet 0 % beschlossen haben.

Worum geht es bei der Neuordnung der Grundsteuer?

Der Bundesfinanzhof (BFH) vertrat jahrelang die Ansicht, dass die Vorschriften für die Einheitsbewertung (§§19, 20, 21, 76 Abs. 1, 93 Abs. 1 Satz 2 BewG) spätestens mit dem Feststellungszeitraum 1.1.2009 nicht mehr verfassungsgemäß sind: Seiner Ansicht nach erfüllen sie nicht mehr die Anforderungen an eine Ausgestaltung des Steuerrechts im Sinne einer steuerrechtlichen Gleichheit. Er bemängelte, dass es seit 1964 keine neuen Hauptfeststellungszeitpunkte mehr gegeben und somit keine gleichmäßige Bewertung mehr stattgefunden hat. Änderungen werden derzeit nur vorgenommen, wenn sich an den grundsätzlichen Eigenschaften eines Grundstücks wie z. B. der Größe etwas geändert hat. Die sich verändernde Ertragskraft von Grundstücken führte bislang jedoch nie zu einer Neufestsetzung des Einheitswerts. Diese Handhabung hat zu Wertverzerrungen der Einheitswerte geführt, insbesondere die tiefgreifenden Veränderungen in den Großstädten oder die allgemeine Entwicklung des Bauwesens wurden nicht mehr im Einheitswert abgebildet.

Der Fokus der BFH-Richter lagauf einer realistischen Bewertung der einzelnen wirtschaftlichen Einheiten in einer Gemeinde im Verhältnis zueinander. Sie sind der Überzeugung, „dass das Unterbleiben einer allgemeinen Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer auf diesen Stichtag mit den verfassungsrechtlichen Anforderungen, insbesondere mit dem allgemeinen Gleichheitssatz (Art. 3 Abs. 1 GG), nicht vereinbar ist“ (BFH-Beschluss vom 22.10.2014, Az. II R 16/13). Darüber, ob sie die derzeitige Höhe der Grundsteuer für zu hoch oder zu niedrig halten, hat sich der BFH nicht geäußert. Dieser und andere Beschlüsse des BFH sowie zwei Verfassungsbeschwerden warendie Grundlage für das vom Bundesverfassungsgericht (BVerfG) entschiedene Verfahren, das sich mit der Verfassungsmäßigkeit der Einheitsbewertung des Grundvermögens beschäftigte. Nach der mündlichen Verhandlung am 16. Dezember 2017 sprachen die Karlsruher Richter am 10. April 2018 ihr lange erwartetes Urteil (Az. 1 BvL 11/14, 1 BvR 889/12, 1 BvR 639/11, 1 BvL 1/15, 1 BvL 12/14). Sie maßen zwar dem Gesetzgeber bei der Wahl der Bemessungsgrundlage sowie der Gestaltung der Regeln für eine Grundstücksbewertung einen großen Spielraum zu, ließen aber die bisherige Begründung der Kommunen für ihre über Jahrzehnte unterbliebene Aktualisierung des Einheitswerts nicht gelten: Einen großen Verwaltungsaufwand vermeiden zu wollen, kann kein Grund für realitätsferne Bewertungen sein. In den alten Bundesländern wurde die vorgesehene regelmäßig durchzuführende Hauptfeststellung deshalb seit 1964 ausgesetzt. Das führte nach Ansicht des Gerichts zwangsläufig in steigendem Umfang zu durch Werteverzerrungen erzeugte Ungleichbehandlungen. Diese sind seit 2002 weder durch den gesparten Aufwand bei der Durchführung neuer Hauptfeststellungen noch durch praktische Erwägungen oder die geringe Höhe der Grundsteuer für den Einzelnen zu rechtfertigen. Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes (Grundrecht auf Gleichbehandlung) wurde dadurch verletzt.

Das BVerfG machte in seinem Urteil die Vorgabe, dass es bis spätestens 31. Dezember 2019 eine Neuregelung geben muss. Gleichzeitig wies es ausdrücklich darauf hin, dass es aufgrund der „bereits überlangen Dauer der Unvereinbarkeit der Regeln über die Einheitsbewertung mit Art. 3 Abs. 1 GG“ keinen Grund sieht, die bestehende Situation über dieses Datum hinaus zu erhalten. Die derzeitigen (verfassungswidrigen) Bestimmungen werden für weitere fünf Jahre, jedoch längstens bis zum 31. Dezember 2024 Gültigkeit haben. Damit gingen die Richter auf die Einlassungen der Länder Hessen und Niedersachsen in einem 2016 in den Bundesrat eingebrachten Gesetzesentwurf ein: Danach ist wegen des großen Verwaltungsaufwandes bei einer Neubewertung eine Mindestdauer von sechs Jahren auszugehen.

Und noch ein weiterer Satz in der Urteilsbegründung dürfte die Politik zur Eile anspornen: Nach dem Ablaufdatum der Fortgeltung der verfassungswidrigen Regelungen dürfen auch bei bestandskräftigen Bescheiden, die auf eben diesen Normen beruhen, keine Belastungen mehr eingefordert werden. Das heißt: Spätestens ab dem 1. Januar 2025 dürfen Grundsteuerforderungen, die auf den bisherigen Regelungen basieren, nicht mehr erhoben oder eingetrieben werden.

Wie geht es mit der Grundsteuer weiter?

In einer Übersicht auf seiner Website vom 25. Februar 2019 erläutert das Bundesfinanzministerium, auf welche Änderungen sich die Bürger einstellen sollten. Irritierend ist eine Formulierung im Einleitungstext: Dort wird darauf hingewiesen, dass bis Jahresende eine aufkommensneutrale Neuregelung in Kraft treten „soll“. Das Urteil des BVerfG sieht hier aber ausdrücklich keinen zeitlichen Spielraum vor.

In Zukunft soll die Grundsteuer nach folgendem Schema ermittelt werden:

1. Bewertung des Grundvermögens

Die Bewertung des Grundvermögens wird über die Heranziehung der Nutz- oder Wohnfläche, der Gebäudeart, des Baujahrs sowie der statistischen Nettokaltmiete (abgeleitet aus dem Mikrozensus) erfolgen. Sollte die Miete überdurchschnittlich niedrig ausfallen (angedacht sind hier Abweichungen von bis zu 30 %), wird auf die tatsächlich gezahlte Miete zurückgegriffen. In jedem Fall werden allerdings mindestens 70 % der tatsächlich vereinbarten Miete angesetzt. Mit dieser Regelung sollen langjährige Mieter geschützt werden. Die Berücksichtigung der tatsächlichen oder statistischen Miete wird einheitlich sowohl auf vermietete als auch selbstgenutzte Wohnungen und Häuser angewendet werden.

• Vermietete Geschäftsgrundstücke können nicht anhand von statistischen Daten berücksichtigt werden. Bei ihnen wird deshalb von vornherein auf die tatsächliche Miete abgestellt. Bei den land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen, für die die Grundsteuer A erhoben wird, soll es keine Änderung geben. Sie werden auch künftig nach dem typisierten Ertragswert bewertet, der einen realistischen Wert abbildet.
• Die Bodenrichtwerte werden ein weiterer Baustein bei der Berechnung der Grundsteuer sein. Sie werden mindestens alle zwei Jahre erhoben und dienen der Wertermittlung von Immobilien. Die Grundlage bilden die amtlichen Kaufpreissammlungen, um deren Pflege sich spezielle Gutachterausschüsse für Grundstückswerte kümmern. Die für die Erhebung der Schenkungs-, Erbschafts- und Grunderwerbsteuer bislang herangezogenen Bodenrichtwerte beziehen sich auf ein relativ kleines Gebiet. Für die Grundsteuer sollen diese sog. Bodenrichtwertzonen räumlich erweitert werden, um die Verwaltungsarbeit zu vereinfachen.

2. Die Steuermesszahl

Die Steuermesszahl – also der prozentuale Anteil des heutigen Einheitswerts, dessen Höhe sich nach der Grundstücksart richtet (§§ 14 und 15 GrStG) – wird voraussichtlich stark reduziert, um die Grundsteuereinnahmen auf das bisherige Niveau zu begrenzen. Bislang geht man von einer Kürzung um 90 % aus.

3. Der kommunale Hebesatz

Den kommunalen Hebesatz wird es weiterhin geben. Mit ihm haben die Kommunen eine Möglichkeit, Mehr- oder Mindereinnahmen auszugleichen.

Das wirklich Neue ist allerdings die Einführung der Grundsteuer C

Sie soll von Grundstückseigentümern erhoben werden, die baureife Brachflächen nicht bebauen. So sollen die Kommunen in der Lage sein, durch diese erhöhte Grundsteuer Druck auf diese Grundstückseigentümer auszuüben und darauf hinzuwirken, dass mehr Flächen für neue Wohngebäude genutzt werden. Der Hauptgedanke hinter dieser neuen Steuer ist nicht, dass mehr Geld in die Gemeindekassen kommt, sondern man will so eine Lenkung erzielen, die sich auch gegen Grundstücksspekulanten richtet. Die Kommunen sollen selbst darüber entscheiden, ob sie die Grundsteuer C für ihr Gemeindegebiet erheben wollen.

Fachleute beurteilen die Grundsteuer C eher skeptisch: Anfang der 1960er Jahre hatte es von der damaligen Bundesregierung einen ähnlichen Versuch gegeben, der Baulandknappheit entgegenzutreten. Einen messbaren positiven Effekt hatte diese Maßnahme damals nicht und wurde darum schnell wieder abgeschafft. Im Gegenteil: Der Spekulationsmarkt erhielt hierdurch ungeahnten Auftrieb und das Bauland verteuerte sich. Obwohl der Wissenschaftliche Dienst des Bundestages im März und im Mai 2017 auf diesen Effekt hingewiesen hat, nahmen die Verhandlungspartner die Grundsteuer C in den Koalitionsvertrag auf.

Stand: 27. März 2019 / Hier geht es zum 2. Teil: hausbauberater.de/bauwissen/grundsteuerreform