Die Grunderwerbsteuer: So lässt sie sich reduzieren

Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kauft, muss auch Grunderwerbsteuer zahlen. Ihre Höhe bemisst sich prozentual am Kaufpreis und wird seit 2006 von den einzelnen Bundesländern eigenständig festgelegt. Bis 2005 lag die Grunderwerbsteuer bundesweit bei 3,5 %, seit 2006 hat sich da eine Menge getan: Nur in Bayern und Sachen ist es bei dieser Höhe geblieben, nach und nach wurde die Steuer in allen anderen Ländern angehoben. 2020 betrug sie in den anderen 14 Bundesländern zwischen 4,5 % und 6,5 %. Dieser Unterschied mag auf den ersten Blick gering erscheinen, wirkt sich aber bei Immobiliengeschäften mit einer Kostensteigerung von mehreren tausend Euro aus. Die Finanzämter versenden die Steuerbescheide etwa vier bis sechs Wochen nach dem Kauf. Da liegt die Überlegung nahe, ob es Wege gibt, die Steuer zu reduzieren.

Getrennter Erwerb von Grundstück und noch zu errichtender Immobilie

Diese Möglichkeit, Grundsteuer zu sparen, richtet sich an Grundstückskäufer, deren Verkäufer mit dem Bauträger nicht wirtschaftlich verbunden sind. Denn: Sobald das zu errichtende Gebäude und das zugehörige Grundstück aus einer Hand gekauft werden (Bauträgerverträge), richtet sich die Höhe der Grunderwerbsteuer nach dem Gesamtpreis. Der Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Immobilienvertrag lässt das Grundstück aus der Sicht des Finanzamts zu einem „bebauten“ Grundstück werden. Es handelt sich dabei um einen einheitlichen Erwerbsvorgang.
Die beiden Verträge einfach aufzuteilen, hilft hier nicht weiter. Auch die Kündigung des Bauvertrags, um später erneut einen Vertrag abzuschließen, ist keine Lösung: Der Bundesfinanzhof (BFH) hat solchen Ausweichmanövern bereits 2016 einen Riegel vorgeschoben (Urteil vom 06.07.2016, Az. II R 5/15).
Das heißt für die Praxis: Der Hausbau nach dem bekannten Bauträgerprinzip eignet sich nicht zum Sparen von Grunderwerbsteuer. Künftige Bauherren müssen selbst ein Bauunternehmen auswählen. Erfahrungsgemäß ist auch eine große zeitliche Lücke zwischen dem Grundstückskauf und der Beauftragung des Verkäufers mit der Bebauung vielen Finanzämtern ein Dorn im Auge.

Gute Möglichkeit für Bauherren

Wer einen Bauträgervertrag abschließt und plant, auch selbst Hand anzulegen, sollte den Umfang der Eigenleistungen mit einer genauen Bezifferung ihres Wertes im Bauvertrag festlegen. In der Regel machen Eigenleistungen weniger als 15 % der Bausumme aus oder liegen bei höchstens 30.000 Euro. So wird eine Reduzierung der Vertragskosten und damit auch der Gewerbesteuer erreicht.

Soll die Immobilie privat vermietet oder verpachtet werden?

Sofern die noch zu bauende Immobilie dazu gedacht ist, mit ihr Einkommen zu erzielen, kann die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten bei der Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen. So sieht es der § 9 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) vor. Der Steuerbetrag wird als Anschaffungskosten bewertet und als ein Bestandteil der Kaufnebenkosten zum Gesamtkaufpreis hinzugerechnet.
Bei vermieteten Wohngebäuden darf die sog Absetzung für Abnutzung (AfA) über 50 Jahre hinweg mit jährlich 2 % angesetzt werden. Damit wird der Abnutzung des Objekts Rechnung getragen. Die AfA bezieht sich jedoch nur auf den Wert des Gebäudes, nicht auf den des Grundstücks.

Ein Beispiel:
Es wird ein Grundstück mit einem Wohngebäude in Bayern zum Gesamtpreis von 600.000 Euro erworben, um vermietet zu werden. Im Kaufvertrag wird der Kaufpreisanteil für das Grundstück mit 120.000 Euro angegeben. Das Finanzamt fertigt einen Grunderwerbsteuerbescheid über 21.000 Euro aus (=600.000 Euro x 3,5 % Grunderwerbsteuer). Die Anschaffungskosten betragen nun 621.000 Euro (500.000 Euro Kaufpreis + 21.000 Euro Grunderwerbsteuer).
Die jährliche AfA gehört zu den Werbungskosten, die den Gewinn aus dem Vermietungsobjekt reduzieren: Von den Anschaffungskosten (621.000 Euro) entfällt ein Fünftel auf das Grundstück (124.200 Euro), das von diesen Kosten abgezogen wird. Der Differenzbetrag von 475.800 Euro bildet die Berechnungsgrundlage für die AfA. Die jährliche AfA-Rate (2 %) liegt damit bei 9.516 Euro.

Die betriebliche Nutzung einer Immobilie

Sofern Immobilien einem Betriebsvermögen zugerechnet werden, gehen die Finanzbehörden von einer betrieblichen Nutzung aus. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Immobilie von Freiberuflern, Handwerkern, Gewerbetreibenden oder Landwirten genutzt wird. Auch in diesem Fall kann die Gewerbesteuer vollständig steuerlich geltend gemacht werden.
Auch hier zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungskosten. Nach § 255 Abs. 1 S. 1 Handelsgesetzbuch (HGB) sind bilanzierungspflichtige Unternehmen verpflichtet, sie als Betriebsausgabe zu buchen und anteilig jährlich abzuschreiben. Bei Gewerbeimmobilien wird von einem höheren Verschleiß als bei Wohnimmobilien ausgegangen. Deshalb beträgt die Abschreibungsdauer nur 33  Jahre. Die Abschreibung auf das Gebäude ist ein Bestandteil der betrieblichen Gewinn- und Verlustrechnung. Da sie den zu versteuernden Betrag verringert, wirkt sie sich mindernd auf die Ertrags- (Einkommen- oder Körperschaftsteuer) sowie die Gewerbesteuer aus.

Das wird an einem Beispiel deutlich, dem der o. g. Kaufpreis zugrunde gelegt wird:
Die Anschaffungskosten in Höhe von 621.000 Euro werden wieder um das Fünftel des Kaufpreises verringert, der auf das Grundstück fällt, also 124.200 Euro. Die Berechnungslage für die AfA sind auch hier 475.800 Euro. Bei einem AfA-Prozentsatz von 3,333 % ergibt sich eine jährliche Afa von 15.858 Euro.

Das muss bei einer Schenkung beachtet werden

Die Schenkung einer Immobilie ist eine Form der Eigentumsübertragung und darum auch grundsätzlich grunderwerbsteuerpflichtig. Aber auch hier gibt es Ausnahmen:

• Wird ein Grundstück mit einem Wert von weniger als 2.500 Euro verschenkt, muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden.
• Wenn einem nahen Angehörigen ein Grundstück geschenkt wird, wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Zum Kreis dieser Angehörigen gehören
  - die Kinder und Stiefkinder,
  - der Ehe- oder Lebenspartner (auch nach einer Scheidung bzw. Trennung) und
  - Verwandte in gerade Linie (Enkel, Urenkel).
  Bei wertvolleren Immobilienschenkungen wird Schenkungsteuer erhoben: Kinder haben gem. § 16 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) einen Freibetrag von 400.000 Euro, Enkel von 200.000 Euro und Ehe- und Lebenspartner von 500.000 Euro. Der Freibetrag kann alle zehn Jahre ausgeschöpft werden.
• Wird allerdings die Schenkung mit einer Auflage verbunden, ändert sich auch die steuerliche Situation. Häufig handelt es sich hierbei um das Verschenken von Wohnhäusern, die dem Schenkenden ein lebenslange Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht einräumen. Am Beispiel des Hauses in Bayern ergäbe sich dieser Sachverhalt: Ein 65 Jahre alter Vater verschenkt 2018 an seinen Sohn das Haus mit dem Grundstück und lässt sich ein lebenslanges Wohnrecht einräumen. In dieser Gegend Bayerns müsste er dafür (fiktiv) monatliche Mietkosten von 1.500 Euro (kalt) einkalkulieren. Nach der Periodensterbetafel des Statistischen Bundesamts hat der Vater noch 17,8 Lebensjahre vor sich, die hier als Restnutzungszeit anzunehmen sind. Aufgrund des Alters des Vaters ist von einem Kapitalwert von 11,48 Die fiktiven jährlichen Mieteinnahmen würden 18.000 Euro betragen; multipliziert mit dem Kapitalwert beträgt der Wert des Wohnrechts 206.640 Euro. Der ermittelte Wohnwert muss entsprechend versteuert werden; in diesem Fall bliebe das wahrscheinlich theoretisch, wenn die Schenkungsfristen eingehalten würden und der Wert des Wohnrechts unter der Freibetragsgrenze aus § 16 ErbStG läge.
  Hätte es sich bei dem Beschenkten nicht um den Sohn, sondern beispielsweise einen Nachbarn gehandelt, fielen in Bayern Grunderwerbsteuern in Höhe von 7.232 Euro an. Stünde das Haus in Nordrhein-Westfalen, müssten 6,5 % Grunderwerbsteuern und damit 13.431 Euro gezahlt werden. Schenkende und Beschenkte sollten sich also dessen bewusst sein, dass hier u. U. ein hoher Steuerbetrag fällig wird, der sich durchaus als Belastung erweisen kann.

Diese Möglichkeit gibt es nur bei Bestandsimmobilien

Wer ein Haus kauft, kann mit dem Voreigentümer vereinbaren, dass bestimmte bewegliche Dinge mit einem Kaufpreis gesondert im notariellen Kaufvertrag aufgeführt werden. Das kann eine Küche sein, aber auch Geräte oder andere Einrichtungsgegenstände. Der hierfür genannte Kaufpreis wirkt sich mindernd auf den Kaufpreis für die Immobilie aus, wodurch sich die Grundsteuer reduziert.
Was unter beweglichen Bestandteilen zu verstehen ist, definiert § 93 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): Danach handelt es sich um „Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile)“. Fachleute raten, dass der Anteil der beweglichen Sachen nicht mehr als 15 % des gesamten Kaufpreises ausmachen sollte. Andernfalls müssen Käufer damit rechnen, dass das Finanzamt entsprechende Belege einfordert.

Hiermit kann bei Eigentumswohnungen Grunderwerbsteuer gespart werden

Eigentümergemeinschaften zahlen jeden Monat eine sog. Instandhaltungsrücklage ein. Von diesem Geld werden die Kosten bezahlt, die für die Reparatur oder Neuanschaffung von Gemeinschaftseigentum entstehen. Sofern der Anteil für die Instandhaltungsrücklage separat im Kaufvertrag ausgewiesen und konkret beziffert wird, senkt er den Kaufpreis und damit die Höhe der Grunderwerbsteuer.

Nachträglich die Grundsteuer reduzieren

Sollten sich Verkäufer und Käufer einer Immobilie im Nachhinein auf einen niedrigeren Kaufpreis einigen und dies notariell beurkunden lassen, wird die Grunderwerbsteuer entsprechend niedriger neu festgesetzt. Das macht § 16 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) möglich, der dafür eine Frist von zwei Jahren nach dem Entstehen der Steuer vorschreibt.
Wird der Kaufpreis verringert, weil sich nach dem Immobilienkauf ein Mangel gezeigt hat, ist dies gem. § 437 BGB möglich. Auch in diesem Fall führt der später reduzierte Kaufpreis zu einer geringeren Grunderwerbsteuer. Der Gesetzgeber hat hierfür keine Frist festgelegt.