Hausbau zum verbindlich vereinbarten Festpreis

Die meisten Bauherrn sehen sich auf der sicheren Seite, wenn ihnen ein Haus zum Festpreis angeboten wird. Eine Festpreis-Vereinbarung wird besonders häufig beim schlüsselfertigen Hausbau getroffen. Doch was zunächst kalkulierbar und verlässlich erscheint, kann beim näheren Hinsehen sehr ernüchternd sein. Wir sagen Ihnen, worauf Sie bei einem mit Festpreis zu errichtenden Haus achten müssen:

Was versteht man unter einem Festpreis?

Der Begriff selbst ist eine Wortschöpfung und kommt im Vertragsrecht nicht vor. Wenn ein zum Festpreis vereinbarter Bauvertrag geschlossen wird, ist diese Variante für den Bauherrn eine gute Möglichkeit, sein Eigenheim mit fest kalkulierbaren Kosten zu errichten, da im Vertrag ein konkreter Preis vereinbart wird. Das setzt einen lücken- und fehlerlosen Bauvertrag voraus, der dem Kunden eine vollständige Bauleistung nach seinen Wünschen liefert.

Da der Begriff „Festpreis“ rechtlich jedoch nicht definiert ist, werden darunter häufig auch andere Varianten der Preisgestaltung verstanden:

• Der Einheitspreisvertrag
  Er regelt, wie hoch der Preis pro Einheit einer in der Leistungsbeschreibung aufgeführten Leistung ist. Das kann z. B. der Preis pro qm Schalung, pro Kilogramm Betonstahl oder pro Stunde einer definierten Arbeit sein. In diesem Fall ergeben sich die gesamten Baukosten aus der Multiplikation der einzelnen Leistungsmengen mit dem jeweiligen Einheitspreis und der anschließenden Addition der so ermittelten Kostenpositionen.
  
  
• Der Pauschalpreis
  Hier wird, ohne auf die einzelnen Leistungen oder genauen Mengen einzugehen, pauschal ein Gesamtpreis vereinbart. Der Vertragsinhalt geht aus der Leistungsbeschreibung hervor.

Was bekomme ich für den vereinbarten Festpreis?

Das ist DIE entscheidende Frage, die sich jedem Bauwilligen vor der Unterzeichnung eines Festpreis-Bauvertrags stellen sollte. Doch kaum ein Bauinteressent kann hierauf eine konkrete Antwort geben, weil er als bautechnischer Laie den Inhalt der vertragsgegenständlichen Leistungsbeschreibung nicht vollständig erfassen kann.

Bei Baubeschreibungen ist oft nicht vorrangig entscheidend, WAS sondern was NICHT darin steht. Bauherrenschutzverbände gehen anhand der Rückmeldungen ihrer Bauherrenberater davon aus, dass etwa 65 % aller Bauverträge schwere Mängel haben. Sie sind nicht vollständig, und wichtige Leistungen bleiben vertraglich ausgespart, die dann später vom Bauherrn zusätzlich zum vereinbarten Festpreis bezahlt werden müssen. Bauherrenberater nennen hier beispielsweise das Auslassen von Vermessungsarbeiten und einem Bodengutachten sowie das Fehlen des Erdaushubs oder der Anschlüsse. Dafür müssen vom Bauherrn durchschnittlich 25.000 Euro extra gezahlt werden. Diese in der Leistungsbeschreibung unerwähnt gebliebenen Leistungen gehören jedoch zu einem vollständigen schlüsselfertigen Haus und müssten daher auch in den Festpreis einbezogen sein.

Gut zu wissen:
Handelt es sich um einen Bauvertrag, bei dem die VOB/B zum Vertragsbestandteil bestimmt worden ist, gibt es noch eine weitere Besonderheit vom Festpreis-Prinzip: Wenn von einer im Vertrag vereinbarten Menge tatsächlich um 10 % abgewichen wird, kann es hinsichtlich des Preises gem. § 2 Nr. 3 VOB/B zu einer entsprechenden Anpassung dieser Mehr- oder Minderkosten kommen.

Wichtig ist Information!

Ein Bauherr sollte sich vor der Entscheidung für einen Bauvertrag mindestens so genau informieren wie beim Kauf eines Autos. Wir beobachten oft, wie vertrauensselig Verbraucher an die Aussagen im Hausprospekt oder aus dem Munde des Hausverkäufers glauben. Man könnte meinen, dass wo schlüsselfertig drauf steht, auch schlüsselfertig drin ist, aber dies ist eher ein Irrglaube.

Sicherheit

Planungssicherheit kann es nur geben, wenn der vereinbarte Festpreis auf einer Leistungsaussage beruht, die vollständig ist. Schließlich bezieht sich die Aussage auf Leistungen, die der Auftragnehmer zu erbringen verspricht. Bei einer verbraucherfreundlichen Baubeschreibung hat der Bauherr die Sicherheit, dass er sich auf den festgelegten Preis verlassen kann. Der Auftragnehmer hat aufgrund der Preisbindung keine Möglichkeiten, für die vereinbarten und beschriebenen Leistungen Nachforderungen zu erheben. Steigen z. B. die Lohnkosten oder werden Baumaterialien teurer, ist hierfür kein Preisaufschlag möglich. Auch das denkbare Argument, dass durch diese unvorhergesehenen Kostensteigerungen zulasten des Unternehmers die Geschäftsgrundlage wegfiele, greift in diesem Fall nicht.

Befristung

Zu beachten ist, dass Festpreise nicht unbefristet gelten! Meistens ist diese Garantie auf 6 - 15 Monate beschränkt. Danach kann der Auftragnehmer Mehrkosten geltend machen.

Tipp:
Mit der Frage, ob Preisanpassungen auch bei der Vereinbarung eines Festpreises möglich sind, beschäftigen wir uns hier: Schützt der Festpreis vor Preisanpassungen?

Wie kann man sich schützen?

1. Ablenkungsmanöver erkennen
   In erster Linie gilt es die Winkelzüge des Hausvertriebes zu durchschauen. Will der Hausverkäufer das Haus über den augenscheinlich günstigen Preis verkaufen, so wird er sicher über das Thema hoher Baukosten sprechen. Auf diese Weise wird versucht, das Vertrauen potenzieller Bauherren durch tendenziell persönlichere Gespräche zu gewinnen, damit die eigentliche Fragestellung in den Hintergrund tritt.
   Um Bluffs zu erkennen, lesen Sie diesen Beitrag: Bluffs vieler Hausverkäufer und Hausanbieter
   
   
2. Eigene Ansprüche klar definieren
   Bauinteressenten, die bereits mit klaren Vorstellungen zu einem Beratungstermin gehen, sind weniger anfällig für Vertriebsgeschwurbel. Wer klar definiert, welche Leistungen er erwartet, kann schneller erkennen, ob die dargebotenen Leistungszusagen seinen Ansprüchen genügen.
   Siehe auch: Sparoptionen beim Hausbau
   
   
3. Unabhängige Bauberatung vor erstem Termin
   Je informierter Bauherrn in Verkaufsgespräche gehen, umso resistenter sind sie gegenüber Verkäufertricks. Sinnvoll ist es, im Rahmen der ersten Bauberatung den Leistungsumfang zu definieren.

Allgemeinhin gilt

Verbraucher sollten dem Festpreis-Vertrag so umgehen wie mit allen anderen Verträgen, in denen es um Anschaffungen mit einem größeren Wert geht. Schillers „Drum prüfe, wer sich ewig bindet“, findet auch hier Anwendung.

Vor der Unterzeichnung ist die Begutachtung des Vertrages durch einen unabhängigen Bauberater sinnvoll; erst recht, wenn der Bauherr mangels Fachkenntnissen den Vertragsinhalt nicht bewerten kann. Bei einem inhaltlich ausgewogenen Festpreisvertrag kann der Kunde auch mit einem festen Preis rechnen, was die Gesamtkalkulation erheblich erleichtert. Kostspielige Nachfinanzierungen sind dann nicht nötig.